ประเมินที่ดิน

Dec 29

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

Posted in Uncategorized           Comments Off on การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี
ในอนาคตการก่อสร้างแบบ Precast จะแทนที่การก่อสร้างก่ออิฐฉาบปูนและจะลดต้นทุนค่าก่อสร้างได้จริง เหมาะกับอุตสาหกรรมก่อสร้างในอนาคต
เร็วๆ นี้ ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารงานก่อสร้างได้พาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์จำนวน 45 ท่านไปประเทศเยอรมนี โดยเป้าหมายหลักก็คือเทคโนโลยีการสร้างบ้านแบบพรีคาสท์ (Precast) ซึ่งเป็นที่นิยมในปัจจุบัน โดยได้ไปชมโรงงานประเภทนี้ถึง 2 แห่ง เพื่อนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาปรับใช้ในประเทศไทย เพื่อให้การก่อสร้างบ้านในประเทศไทยมีประสิทธิภาพสูงขึ้นอีก
การก่อสร้างแนวใหม่นี้เป็นระบบการก่อสร้าง (กึ่ง) อัตโนมัติ ใช้ระบบพรีคาสท์ (precast) ที่มักหล่อหรือการเทในแบบ โดยนำเอาชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปมาประกอบหรือติดตั้งเป็นชิ้นงาน เป็นบ้าน แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปยังสามารถผลิตหรือหล่อสำเร็จได้ทั้งที่ๆ ตั้งโครงการ ซึ่งเรียกว่าแบบหล่อกับที่ (Site Cast) กับแบบหล่อจากโรงงาน (Plant Cast) ทั้งนี้หลักการสำคัญของบ้านพรีคาสท์คือไม่มีคานและเสา แต่เป็นระบบโครงสร้างผนังรับน้ำหนักสำเร็จรูปเป็นแผ่นธรรมดา หรือเป็นผนังคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปแบบแซนด์วิช เว้นช่องไว้สำหรับเทคอนกรีตเชื่อมซึ่งมักใช้ในประเทศที่มีอากาศหนาว เป็นต้น
บริษัทแรกที่ไปดูคือบริษัท Weckenmann Anlagentechnik GmbH บริษัทแห่งนี้ทำมา 2 ชั่วรุ่นแล้ว มีพนักงานอยู่ราว 150 คน มีรายได้ประมาณ 1,200 ล้านบาทต่อปี (ใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่ 40 บาทต่อยูโร) สามารถสร้างแบบชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปในการก่อสร้างอาคารประเภท ต่าง ๆ ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก มีลูกค้าอยู่ทั่วไปทั้งในยุโรป รวมถึงรัสเซียอีกด้วย จุดขายสำคัญของบริษัทนี้ก็คือการมีเทคโนโลยีเฉพาะตัวที่พัฒนามาอย่างต่อ เนื่อง มีคุณภาพของแผ่นชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่ดี และมีหลักประกันสำหรับสินค้าของบริษัท
สำหรับสินค้าและบริการของบริษัทนี้เริ่มตั้งแต่การช่วยวางแผนและ ออกแบบผลิตภัณฑ์ชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปที่ จะเหมาะกับงานในบริษัทพัฒนาที่ดินหนึ่ง ซึ่งงานส่วนนี้ถือเป็นงานหลักของบริษัท นอกจากนี้ยังสามารถช่วยในส่วนของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ผ่านการศึกษาวิจัย การก่อสร้างและประกอบอาคารในภาคสนาม ตลอดจนการบริการและการสนับสนุนหลังการขาย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารของบริษัทพัฒนาที่ดินแต่ละแห่งมี
Service and Support
โรงงานที่สองที่ไปชมคือโรงงาน EBAWE Anlagentechnik GmbH โดยโรงงานนี้ก่อตั้งในปี 2516 มีรายได้ถึง 6,800 ล้านบาท มีพนักงาน 400 คน มีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปอยู่ถึง 30 โรงงานทั่วเยอรมนี และให้บริการขนส่งชิ้นส่วนไปก่อสร้างในระยะทางไม่เกิน 200 กิโลเมตรจากโรงงานแต่ละแห่ง ในแต่ละวันใช้ปูนถึง 120 ลูกบาศก์เมตร ผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้ถึง 1,600 ตารางเมตร  ในการตั้งโรงงานผลิต ณ ที่แห่งหนึ่ง มีค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 80 ล้านบาท และค่าเครื่องจักรประมาณ 320 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 9 เดือนโดยประมาณ
สำหรับราคาขายชิ้นส่วนสำเร็จรูปนั้น ในกรณีกำแพง คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 1,400 บาท ส่วนพื้นมีราคาตารางเมตรละ 600 บาท หากบิรษัทใดสนใจซื้อเทคโนโลยีควรจะมีผู้ไปฝึกงานที่บริษัทประมาษร 10 คนๆ ละประมาณ 2-3 เดือน  ในกรณีที่นำมาผลิตในประเทศไทย จะผลิตบ้านได้ประมาณ 150 หลังต่อเดือน และใช้ระยะเวลาในการคืนทุนประมาณ 7 ปี

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=1Y4MLJ

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

 

Dec 26

ดัชนีความโปร่งใส: ยิ่งจน ยิ่งโกง

Posted in Uncategorized           Comments Off on ดัชนีความโปร่งใส: ยิ่งจน ยิ่งโกง

 ดัชนีความโปร่งใส: ยิ่งจน ยิ่งโกง

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ท่านนายกรัฐมนตรีได้แถลงถึงดัชนีการทุจริต (Corruption Perception Index หรือ CPI) ขององค์กรความโปร่งใสนานาชาติ (Transparency International หรือ TI) ซึ่งเป็นที่น่ายินดีที่ในปี 2557 นี้ดัชนีความโปร่งใสของไทยดีขึ้นจาก 3.5 เต็ม 10 เป็น 3.7 แสดงว่าประเทศไทยมีระดับความโปร่งใสดีขึ้น

อย่างไรก็ตามดัชนีการทุจริตขององค์กรความโปร่งใสนานาชาตินี้ เป็นดัชนีที่ใช้ข้อมูลในรอบไม่เกิน 24 เดือนล่าสุด ซึ่งคาดว่าอย่างเร็วก็ใช้ข้อมูลของกลางปี 2557 หรือปลายปี 2556 ดังนั้นการที่ความโปร่งใสของไทยกระเตื้องขึ้นจึงอาจถือได้ว่าเป็นผลการ ปฏิบัติงานของรัฐบาล น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ในช่วงที่ผ่านมา ส่วนผลงานความโปร่งใสของรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา คงจะปรากฏให้เห็นในการแสดงดัชนีความโปร่งใสที่จะเผยแพร่ในปลายปี 2558 หรืออีก 1 ปีข้างหน้า
ข้อสังเกตอย่างหนึ่งก็คือความโปร่งใสหรือการทุจริตมีความสัมพันธ์ เชิงตัวแปรกับรายได้ประชาชาติต่อหัว ประเทศที่มีรายได้ประชาชาติต่อหัวต่ำ จะมีการทุจริตมาก ส่วนประเทศที่มีความโปร่งใสมักมีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูง ถือได้ว่ามีระดับความยากจนไม่มากนัก ประชากรจะมีฐานะดีกว่า การทุจริตก็จะน้อยกว่าไปด้วยนั่นเอง เข้าทำนอง “ยิ่งจน ยิ่งโกง” “ยิ่งรวย ยิ่งไม่โกง”
จากดัชนีความโปร่งใสของ Transparency International ในปีก่อนหน้า พบว่าในจำนวนประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกในการสำรวจนี้ 178 ประเทศ พบว่ากลุ่มประเทศที่มีความโปร่งใสสูงสุดประกอบด้วย เดนมาร์ค นิวซีแลนด์และสิงคโปร์ โดยได้คะแนนเท่ากันคือ 9.3 เต็ม 10 รองลงมาคือฟินแลนด์และสวีเดนที่ต่างได้คะแนน 9.2 กลุ่มที่สองที่ได้คะแนน 8-8.9 นั้นประกอบด้วย แคนาดา เนเธอร์แลนด์ ออสเตรเลีย สวิสเซอร์แลนด์ นอร์เวย์ ไอซแลนด์ ลักเซ็มเบอร์ก ฮ่องกง และไอร์แลนด์ (เรียงตามคะแนนสูงสุดลงมา)
ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่มีความโปร่งใสน้อยที่สุด เรียงตามลำดับที่น้อยที่สุดขึ้นไปตามลำดับประกอบด้วย โซมาเลีย เมียนมาร์ อาฟกานิสถาน อิรัก อุสเบกิสถาน เตอร์กเมนิสถาน ซูดาน ชาด บูรุนดิ อิเควตอเรียลกีอานา และแองโกลาตามลำดับ ประเทศเหล่านี้มักเป็นประเทศที่ยังไม่เจริญเท่าที่ควร คงมีปัญหาทางเศรษฐกิจ และมีจำนวนมากเป็นประเทศในทวีปอาฟริกา รวมทั้งประเทศใหม่ที่แยกตัวจากอดีต สหภาพโซเวียต
สำหรับในกรณีประเทศไทย ดัชนีการทุจริตที่แสดงคะแนนความโปร่งใสของไทยอยู่ที่ 3.5 เต็ม 10 ในปี พ.ศ. 2553 และในช่วงปี 2555-2557 ได้คะแนน 3.8 3.5 และ 3.7 ตามลำดับ หากพิจารณาจากแนวโน้มระยะยาว จะพบว่าความโปร่งใสของประเทศไทยดีขึ้น เพราะในปีแรกของการวัด คือปี พ.ศ. 2541 พบดัชนีอยู่ที่ 3.0 อาจสังเกตได้ว่า ดัชนีการทุจริตของไทยคงที่ ณ 3.2 ในช่วงปี พ.ศ.2542-2545 และเริ่มดีขึ้นในช่วงปี พ.ศ.2546 – 2548 ตามลำดับ โดยดัชนีเพิ่มสูงขึ้นเป็น 3.8 จาก 10 ในปี พ.ศ.2548 อย่างไรก็ตามหลังจากนั้นก็กลับลดลงในปี พ.ศ.2549 – 2550 สำหรับในช่วงปี พ.ศ.2551-2553 นั้นกระเตื้องขึ้นมาบ้าง แต่ก็ยังต่ำกว่าช่วงสูงสุดคือในช่วงปี พ.ศ.2547-2548
จากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์เชิงตัวแปรระหว่างดัชนีการทุจริต (CPI: Corruption Perceptions Index) กับรายได้ประชาชาติต่อหัว (GDP per capita: Gross Domestic Products per capita) พบว่า มีความสัมพันธ์เชิงตัวแปรอยู่พอสมควรโดยค่า R Square ที่แสดงความสัมพันธ์เชิงตัวแปรทั้งสองตัวแปร ได้ค่า 0.6756 ในปี 2553 และทั้งหมดอยู่ระหว่าง 0.6483 (ในปี พ.ศ.2552) ถึง 0.7491 ในปี พ.ศ.2545 และมีจำนวนประเทศในการวิเคราะห์ระหว่าง 81 – 175 ประเทศ
หากประเทศไทยจะพัฒนาต่อไปต้องรักษาความโปร่งใสให้ดีที่สุด เพื่อเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ เพราะคงหานักลงทุนที่จะลงทุนในประเทศที่มีการโกงกันสะบั้นหั่นแหลกไม่ได้ และเมื่อมีการลงทุนเพิ่มเติม เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะดีขึ้นตามลำดับ
ดูอย่าง พม่า ลาว กัมพูชา ที่รายได้ประชาชาติต่อหัวต่ำมาก เพราะความโปร่งใสน้อยเหลือเกิน การกระจายรายได้คงไม่ทั่วถึง ส่วนประเทศที่โปร่งใสสูงเช่นบรูไน สิงคโปร์ กลับมีความโปร่งใสสูง รายได้สูง มีพัฒนาการทางเศรษฐกิจที่ดี ทำให้ประเทศชาติมีความมั่นคง ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ
กรณีนี้อาจดูขัดแย้งกับความเชื่อที่ว่า “ยิ่งรวย ยิ่งโกง” แต่ในความเป็นจริงกลับกลายเป็นว่า “ยิ่งจน ยิ่งโกง” ในประเทศที่รวย อาจมีคนรวยโกงเหมือนกันแต่เนื่องจากมีกฎระเบียบต่าง ๆ เข้มงวด โอกาสโกงจึงน้อบ คนรวยที่โกง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะ “โรคจิต” เช่น ไปขโมยของในห้างสรรพสินค้า แต่คนจนมีโอกาสที่จะโกงเพราะความจำเป็นเป็นพื้นฐาน

 

อ่านต่อ
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=QESQ77

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

รื้อโรงแรมดิเอทัส สะเทือนถึงดวงดาว

Posted in Uncategorized           Comments Off on รื้อโรงแรมดิเอทัส สะเทือนถึงดวงดาว

รื้อโรงแรมดิเอทัส สะเทือนถึงดวงดาว

กรณีโรงแรมดิเอทัสในซอยร่วมฤดีถูกศาลสั่งให้กรุงเทพมหานครรื้อ (ไม่ได้สั่งเจ้าของอาคารรื้อ) กำลังเป็นประเด็นร้อน ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยที่เป็นกลางโดยไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเอง จึงขอแสดงความเห็นเพื่อช่วยกันคิดหาทางออกเพื่อสังคมบ้าง

ซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตรตลอดซอย

เมื่อเย็นวันพุธที่ 3 ธันวาคม 2557 ผมได้นำเครื่องมือไปวัดขนาดของซอยร่วมฤดีโดยเดินไปมาตลอดซอยก็พบว่า ตรงหน้าที่ตั้งโรงแรม ซอยมีขนาดกว้าง 10.5 เมตร และคงกว้างราว 10 เมตรตั้งแต่ปากทางถนนเพลินจิตเข้ามาถึงที่ตั้งโรงแรมประมาณ 500 เมตร กรณีนี้ในสมัยก่อนก็ “ผ่าน” ดังจะเห็นได้ว่ามีอาคารขนาดใหญ่พิเศษมากมายอยู่ในซอยนี้อยู่แล้ว แต่ในสมัยต่อมาบอกว่าต้องกว้างตามกำหนดตลอดถนนซอย ก็เลยกลายเป็นปัญหาขึ้นมา

เมื่อวัดขนาดซอยตรงบริเวณด้านหลังของสถานทูตสหรัฐอเมริกา จะพบว่าบริเวณนั้นขนาดของซอยร่วมฤดีมีความกว้างเพียง 7.5 เมตรเท่านั้น แล้วทำไมทะเบียนซอยของกรุงเทพมหานครจึงเป็น 10 เมตร กรณีนี้หากมาดูระวางประกอบ จะพบว่าจริงๆ แล้วมีการตัดที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเอกชนหักแบ่งมาเป็นถนนเพื่อให้กว้าง 10 เมตร แต่ที่ดินเอกชนบางแปลงคงไม่ยอม เลยคาราคาซังเรื่อยมา และหากสังเกตทางเท้าบริเวณหน้าสถานทูตสหรัฐอเมริกา จะพบว่าทางเท้าแทบหายไปเลย

รูป

 

อ่านต่อ คลิ๊กเลย
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=0IXLEE

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 04

สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงและลดลง ลองมาประเมินที่ดินกัน

Posted in Uncategorized           Comments Off on สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงและลดลง ลองมาประเมินที่ดินกัน

สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงและลดลง ลองมาประเมินที่ดินกัน
จากการประเมินที่ดินต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ศ.2537 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในรอบ 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2555) ราคาที่ดินบางบริเวณขึ้นสูงมาก แต่บางบริเวณกลับตก นักลงทุนจึงพึงเรียนรู้สาเหตุและลักษณะการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
พื้นที่ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่:
อันดับ 1 ถนนสุขุมวิท บริเวณอาคารไทม์สแควร์ (I3-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 500,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,300,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.6 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 2 ถนนวิทยุ (I2-5) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 550,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,300,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.4 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการพัฒนาโครงการธุรกิจอย่างเข้มข้นต่อเนื่องในพื้นที่นี้
อันดับ 3 ถนนสุขุมวิท 21 (I3-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 360,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 800,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.2 เท่าของราคาเดิม เช่นเดียวกันเป็นเพราะการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 4 ถนนสุขุมวิท บริเวณสถานีขนส่งเอกมัย (I3-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 340,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 750,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.2 เท่าของราคาเดิม ผิดกับบริเวณถนนพระรามที่ 4 กล้วยน้ำไท ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นน้อยมาก เพราะไม่มีรถไฟฟ้า
อันดับ 5 บริเวณสยามสแควร์ (I2-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 700,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,500,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.1 เท่าของราคาเดิม เพราะเป็นศูนย์รวมรถไฟฟ้า BTS และมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ต่อเนื่อง
อันดับ 6 ถนนสุขุมวิท 62 บางจาก (G3-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 170,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 350,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.1 เท่าของราคาเดิม เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS ทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดมากมาย
อันดับ 7 ถนนอโศกดินแดง (I1-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 160,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 320,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม อันเป็นผลจากการพัฒนาที่ดินอย่างเข้มข้นบริเวณถนนรัชดาภิเษก
อันดับ 8 ถนนพญาไท (I2-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 350,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 700,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 9 ถนนสาทร (I4-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 550,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,100,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากตั้งอยู่ใจกลางเมือง และมีรถไฟฟ้าในบริเวณใกล้เคียง
อันดับ 10 ถนนพหลโยธินช่วงต้น (I1-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 300,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 600,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม ซึ่งก็เช่นเดียวกัน เป็นผลจากรถไฟฟ้าโดยตรง

จากการประเมินที่ดินในทางตรงกันข้าม พื้นที่ที่ราคาที่ดินลด มีที่สำคัญดังนี้:
อันดับ 1 ถนนเลียบคลอง 15 กม.ที่ 5 (A6-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 3,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 2,500 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 71% ของราคาเดิม เพราะขาดสาธารณูปโภคใหญ่ ๆ ในพื้นที่
อันดับ 2 ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร (A1-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 5,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 4,600 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 84% ของราคาเดิม เพราะมีการกำหนดห้ามก่อสร้างในบริเวณนี้ ทำให้ราคาที่ดินถูกจำกัดไว้
อันดับ 3 เขตหนอกจอก (E4-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 11,300 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 10,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 88% ของราคาเดิม เพราะห่างไกลความเจริญในใจกลางเมือง
อันดับ 4 ถนนปทุมธานี สามโคก กม.16 (N7-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 10,000 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 9,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 90% ของราคาเดิม เพราะห่างไกลความเจริญ และยังมีพื้นที่อื่นพัฒนาอีกมาก
อันดับ 5 ถนนลำต้อยติ่ง (E5-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 5,300 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 5,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 94% ของราคาเดิม เพราะสาธารณูปโภคมีจำกัด
อันดับ 6 ถนนทองสัมฤทธิ์ (E5-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 10,000 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 9,500 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 95% ของราคาเดิม เพราะขาดสาธารณูปโภคใหญ่ ๆ ในพื้นที่
อันดับ 7 บางปู (H7-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 11,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 11,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 96% ของราคาเดิม เพราะเป็นพื้นที่ ๆ ไม่มีกิจกรรมใด ๆ ในช่วงที่ผ่านมา
ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าการก่อสร้างสาธารณูปโภค โดยเฉพาะทางด่วน รถไฟฟ้า จะเป็นตัวแปรสำคัญ และหากลงทุนด้วยการวางแผนที่ดีเพียงพอ จะทำให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อผู้ลงทุน รัฐบาล ประชาชน และสังคมโดยรวม

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement445.htm

Dec 04

ประเมินที่ดิน 20 อันดับ บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่สุด

Posted in Uncategorized           Comments Off on ประเมินที่ดิน 20 อันดับ บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่สุด

ประเมินที่ดิน   20 อันดับ บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่สุด

จากจำนวนบริษัททั้งหมดประมาณ 400 บริษัท สามารถจัดเรียงตามจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรกของปี 2557 ได้ ทั้งนี้สำหรับอับดับตามจำนวนหน่วยเป็นดังนี้

ภาพเปรียบเทียบ
จะเห็นได้ว่าประเมินที่ดิน บริษัทที่ใหญ่ที่สุดก็คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท โดยมีนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์เป็นประธานคณะกรรมการ ทั้งนี้มีหน่วยขายเปิดใหม่ 9,116 หน่วย จาก 32 โครงการ หรือมีสัดส่วนถึง 18.3% ของทั้งตลาด หรือเกือบหนึ่งในห้าของทั้งตลาด และหากพิจารณาจากมูลค่าที่เปิดใหม่ ณ 22,576 ล้านบาท ก็จะมีสัดส่วน 16.4% ของทั้งตลาด หรือหนึ่งในหกของทั้งตลาดนั่นเอง
ในแง่ของจำนวนหน่วย บริษัท 10 อันดับแรก จากการประเมินที่ดิน มีการถือครองส่วนแบ่งในตลาดถึง 62.1% แต่ในแง่มูลค่าครองอยู่ 59.6% และเมื่อพิจารณารวม 20 บริษัทแรก ปรากฏว่า 74.6% หรือสามในสี่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ 20 รายแรก แต่ในแง่มูลค่า 20 รายแรกครองส่วนแบ่งตลาดอยู่ 70.8% สถานการณ์ในยามนี้ จึงยังไม่ค่อยมีบริษัทขนาดเล็กลงแข่งขันมากนัก เพราะสถานการณ์ยังมีความไม่มั่นคงพอสมควร ในอนาคต หากสถานการณ์ดีขึ้นคงจะมีบริษัทเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
อาจกล่าวได้ว่าขนาดของ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกันมากกว่าการเคหะแห่งชาติที่เป็นรัฐวิสาหกิจ เสียอีก (หากไม่นับรวมจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ในโครงการปรับปรุงชุมชนแออัด และบ้านในโครงการเอื้ออาทร) เป็นสิ่งที่น่ามหัศจรรย์มากที่บริษัทแห่งนี้ เติบโตขึ้นมาในระยะ 20 ปีที่ผ่านมาจากบริษัทรับเหมาสร้างบ้านให้บริษัทมหาชนรายใหญ่ในสมัยก่อน และทำโครงการราคาถูกในระยะแรก ๆ จะก้าวขึ้นมาเป็นบริษัทอันดับหนึ่งติดต่อกันมาหลายปี
อาจกล่าวได้ว่าบริษัทพัฒนาที่ดินไทยทั้งบริษัทมหาชนและบริษัท เอกชนทั่วไปสามารถแบกรับภาระ การจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องใช้เงินภาษีอากรเข้าอุด หนุน หรือเป็นทุนในการดำเนินการเช่นในกรณีรัฐวิสาหกิจ อีกทั้งยังสามารถสร้างกำไรได้ดี จนเป็นบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่ง
รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน รวมทั้งการร่วมมือกันจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน มากกว่าที่จะดำเนินการเอง ยกเว้นโครงการปรับปรุงชุมชนแออัด หรือโครงการที่จำเป็นอื่น ๆ

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement722.htm#

Dec 04

ประเมินราคาที่ดินกับการไม่มีรถไฟความเร็วสูง

Posted in Uncategorized           Comments Off on ประเมินราคาที่ดินกับการไม่มีรถไฟความเร็วสูง

มีบางท่านให้ความเห็นว่าการไม่มีรถไฟความเร็วสูง ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำอย่างหนักโดยเฉพาะในต่างจังหวัดนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอชี้แจงว่า ความดังกล่าวคงไม่เป็นความจริง ทั้งนี้มีข้อสังเกตที่น่าสนใจดังนี้

แม้ว่ารถไฟความเร็วสูงจะเป็นโครงการที่ดี มีประโยชน์ต่อส่วนรวม และควรจะมีการก่อสร้างเพื่อความเจริญของประเทศไทย แต่ที่ผ่านมา ยังไม่มีการก่อสร้างวางแผนอย่างชัดเจน ยังไม่มีการประมูล ยังไม่มีนักลงทุน ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างจริง และกว่าจะเปิดใช้คงกินเวลาอีกประมาณ 7-10 ปี ดังนั้น ศักยภาพของที่ดินจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด ศักยภาพของที่ดินยังไม่แตกต่างไปจากเมื่อ 2-3 ปีก่อนแต่อย่างใด

ประเมินราคาที่ดินที่ว่าขึ้นไปสูงมากๆ แล้วตกต่ำลงนั้น คงเป็นราคาเรียกขายแบบประเภทเก็งกำไร เพื่อขายให้กับผู้ไม่รู้มากกว่าที่จะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง หากผู้ใดหลงเชื่อไปซื้อในราคาแพงๆ เพื่อหวังรออานิสงส์จากรถไฟความเร็วสูงที่แต่เดิมกะจะมีในอีก 7-10 ปีข้างหน้า ก็คงจะเป็นหลักการที่ไม่มีเหตุผลเท่าที่ควร เพราะหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 5% เป็นเวลา 7 ปีต่อเนื่องกัน ราคาก็เพิ่มขึ้น 41% แต่ หากเป็นอัตราดอกเบี้ย 10% ราคาก็เพิ่มขึ้น 95% การที่ราคาจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวจึงเป็นไปไม่ได้ และการที่ใครไปซื้อที่ดินราคาแพงเกินจริง จึงเป็นการลงทุนอย่างไรรอบรู้ รัฐหรือหน่วยงานใดก็ไม่สามารถช่วยอะไรได้

อย่างไรก็ตามการซื้อที่ดินที่ผ่านมา ส่วนมากคงเป็นการซื้อเพื่อการจัดสรรที่ดินหรือการสร้างอาคารชุดเป็นสำคัญ การซื้อในลักษณะนี้เป็นการซื้อตามปกติ ซึ่งมีการผลิตอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายในรูปแบบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด ฯลฯ การซื้อที่ดินในลักษณะนี้จึงไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร เป็นการซื้อที่สมเหตุสมผลและซื้อในปริมาณที่พอสมควร ดังนั้นจึงมักไม่ใช่การซื้อในราคาที่สูงเกินจริง จึงไม่มีข้อน่าห่วงใยแต่ประการใด และที่ผ่านมาด้วยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทำให้ราคาขายที่ดินพุ่งสูงขึ้น ปีละประมาณ 5-15% โดยประมาณ แต่คงไม่ใช่เป็นเท่าตัวแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตามโดยที่จุดขายของโครงการที่อยู่อาศัยทั้ง หลายในเรื่องของรถไฟความเร็วสูงนั้นหดหายไป จึงทำให้การขายบ้านจัดสรร อาคารชุดและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในจังหวัดภูมิภาคชะลอตัวหรือตกต่ำลง อย่างไรก็ตาม ราคาขายโครงการอาจจะหยุดนิ่ง หรืออาจมีการส่งเสริมการขาย ด้วยการขายลดราคาลงบ้างหากเป็นโครงการที่ยังดำเนินการขายอยู่เพื่อการปิดการ ขายได้เร็วขึ้น แต่การลงราคาคงไม่เกิดขึ้นในกรณีที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและมีผู้เข้าใช้ สอยแล้ว

ราคาที่อยู่อาศัย ราคาที่ดินจะตกต่ำลงก็เพราะผลทางเศรษฐกิจเป็นหลัก เช่น เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศยังไม่ถึงขนาดพังทลายลง แม้การชุมนุมทางการเมืองตั้งแต่เดือนตุลาคม 2556 เป็นต้นมา จะทำให้การพัฒนาต่าง ๆ หยุดนิ่ง แต่ก็ไม่ถึงขนาดทำให้ตกต่ำลงแต่อย่างใด ดังนั้นจึงยังไม่น่าเป็นห่วง อย่างไรก็ตาม หากเกิดสงครามกลางเมือง หรือการต่อสู้ด้วยกำลังอาวุธในระหว่างคนไทยด้วยกันเอง ทำให้ความขัดแย้งขยายตัว ก็อาจจะเกิดปัญหาขึ้นได้ ซึ่งทุกฝ่ายก็คงไม่ให้การเมืองพัฒนาลงเลวร้ายถึงจุดดังกล่าว

จากการประเมินที่ดิน จึงอาจสรุปได้ว่า แม้การไม่มีรถไฟความเร็วสูงในจังหวัดหลักของภูมิภาค จะไม่ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลง แต่ก็เป็นการทำลายโอกาสการพัฒนาประเทศเป็นอย่างมาก หากการเมืองสงบ ก็หวังว่ารัฐบาลใหม่ จะได้พัฒนารถไฟความเร็วสูงต่อไป

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement656.htm

Dec 04

ประเมินที่ดินภูเก็ตราคาพุ่งกระฉูด

Posted in Uncategorized           Comments Off on ประเมินที่ดินภูเก็ตราคาพุ่งกระฉูด

ประเมินที่ดินภูเก็ตราคาพุ่งกระฉูด
ราคาที่ดินภูเก็ตตั้งแต่ปี 2547-2557 เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยแล้วปีละ 14% โดยเฉพาะ 2 ปีล่าสุด เพิ่มขึ้นปีละ 32%
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่าจากการสำรวจต่อเนื่องราคาที่ดินตามหาดต่าง ๆ บนเกาะภูเก็ตในระหว่างปี 2547-2557 พบว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง จึงขอนำเสนอผลสำรวจโดยสังเขปดังนี้
1. ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ตโดยรวมเพิ่มจากฐาน 100% เป็น 384%  ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2547-2557) หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่า โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 14% ซึ่งถือว่าสูงมาก โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีล่าสุด (ปี 2555-2557) เพิ่มขึ้นปีละ 32% ทั้งนี้คงเป็นผลมาจากการท่องเที่ยวที่เติบโตเป็นอย่างมากในระยะ 10 ปีที่ผ่านมา
2. สำหรับพื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือพื้นที่บริเวณอ่าวมะพร้าว และอ่าวปอ โดยเพิ่มขึ้น 500% ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 500% หรือเพิ่มขึ้น 4 เท่า อย่างเช่นกรณีอ่าวมะพร้าวราคาเริ่มต้นจากไร่ละ 2 ล้านบาทในปี 2547 เป็นไร่ละ 10 ล้านบาทในปี 2557 ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 17% โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีล่าสุดเพิ่มขึ้นปีละ 41% อย่างไรก็ตามที่ดินทั้ง 4 บริเวณนี้มีราคาค่อนข้างถูกมาตั้งแต่แรกจึงทำให้ดูมีราคาเพิ่มขึ้นมากเป็น พิเศษ
3. สำหรับพื้นที่ที่มีราคาสูงที่สุดคือ ที่ดินบริเวณหาดป่าตองโดยปัจจุบันนี้มีราคาไร่ละ 180 ล้านบาท หรือตารางวาละ 450,000 บาท ทั้งนี้เมื่อปี 2547 ยังมีราคาไร่ละ 40 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้ราคาที่ดินริมหาดป่าตองเพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 450% หรือเพิ่มขึ้น 3.5 เท่า ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 16% และโดยเฉพาะ 2 ปีล่าสุด (2555-2557) ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 22%
4. จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินริมหาดด้านตะวันตกจะมีราคาแพงกว่ามาก เมื่อเทียบกับบริเวณด้านตะวันออก เพราะทะเลทางด้านตะวันตกสวยกว่า มีชายหาดสวยงามอีกด้วย ส่วนทะเลกระบี่ด้านตะวันออกสภาพแวดล้อมไม่สวยงามนัก และไม่มีหาด เป็นหมู่บ้านประมงบ้าง  ราคาจึงต่างกันอย่างมหาศาล
5. กรณีพิบัติภัยสึนามิ ราคาที่ดินไม่ได้ตกต่ำลงแต่อย่างใด จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินทางด้านทิศตะวันตกของเกาะซึ่งได้รับผลกระทบจากสึนามิโดยตรง มีราคาหยุดนิ่งหลังเกิดสึนามิ ทั้งนี้จากการเปรียบเทียบราคาในเดือนกรกฎาคม 2547 และราคาในเดือนเมษายน 2548 หรือประมาณ 5 เดือนหลังเกิดสึนามิ อย่างไรก็ตามหากในช่วงไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์ หลังเกิดสึนามิอาจเกิดภาวะตกใจ (panic) ทำให้ไม่มีการซื้อขาย แต่หลังจากนั้นราคาก็เกิดขึ้นใหม่ และหลังจากปี 2548 เป็นต้นมา ราคาก็ขยับตัวอย่างรวดเร็วมาก
6. เป็นที่น่าสังเกตว่า ราคาที่ดินบริเวณหาดและอ่าวฝั่งตะวันออกของเกาะภูเก็ต กลับมีราคาเพิ่มขึ้นแทบทุกหาดในช่วงเดือนกรกฎาคม 2547 – เมษายน 2548 โดยไม่มีความวิตกใด ๆ ต่อพิบัติภัยสึนามิเลย ทั้งนี้เป็นความเข้าใจของท้องถิ่นที่เชื่อว่าไม่น่าจะมีสึนามิเกิดขึ้นใน บริเวณทะเลกระบี่ได้ ราคาจึงขยับตัวขึ้น โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 9.5% ในขณะที่ที่ดินฝั่งตะวันตกของเกาะ ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% เท่านั้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย คาดการณ์ว่า ในปี 2558 ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ต ก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจชลอตัวลงบ้างตามความผันผวนทางการเมือง และการลดลงของนักท่องเที่ยว หากเกาะภูเก็ตมีการปกครองตนเอง มีการเลือกตั้งผู้ว่าราชการจังหวัดเอง มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตรา 1-3% เช่นเดียวกับในประเทศยุโรปและอเมริกา ก็จะทำให้ภูเก็ตมีรายได้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นมากขึ้น สามารถนำมาสร้างระบบสาธารณูปโภคได้มากมาย และยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ตเพิ่มสูงขึ้นไปอีกอย่างแน่นอน

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement788.htm

Dec 04

ดูราคาประเมินที่ดินทางราชการกับราคาซื้อขาย

Posted in Uncategorized           Comments Off on ดูราคาประเมินที่ดินทางราชการกับราคาซื้อขาย

ดูราคาประเมินที่ดินทางราชการกับราคาซื้อขาย
 ตามที่ไทยรัฐได้กรุณาลงข่าว “สยามสแควร์” พุ่งติดลมบน เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินที่ดิน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ขอขอบพระคุณไทยรัฐและสื่ออื่น ๆ ที่กรุณาลงเผยแพร่ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม
แต่ประเด็นหนึ่งที่ ดร.โสภณ ขออนุญาตชี้แจงเพิ่มเติมเพื่อความเข้าใจร่วมกันก็คือ ที่ว่า “เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดิน” ข้อนี้ทางกรมธนารักษ์อาจมีเคืองได้ว่าประชาชนเข้าใจกรมไปในทางที่เป็นลบหรือ ไม่ ข้อนี้ตามข่าวก็ไม่ได้พูดในเชิงลบ เพราะตามข่าวกล่าวว่า “ราคาที่ดินทางราชการ ที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินสูงสุด มีมูลค่า ตร.ว.ละ 850,000 บาท ในพื้นที่สีลม แต่ AREA ได้ประเมินไว้ตามราคาตลาด 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือต่ำกว่าราคาตลาด 39% ส่วนพื้นที่ที่เคยประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ทางราชการประเมินที่ดินไว้ 800,000 บาท หรือเพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น”
ดร.โสภณ ยังได้แจกแจงความแตกต่างระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาซื้อขายจริงไว้ อย่างชัดเจนว่า “ราคาประเมินที่ดินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้บางบริเวณราคาประเมินทางราชการได้ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาด” และที่ต้องชี้แจงนี้เผื่อว่าใคร ไม่เข้าใจจะเอาราคาประเมินทางราชการไปเป็นฐานในการซื้อขายคงไม่ได้ แต่เป็นฐานในการเสียภาษีหรือเป็นราคาที่ใช้ตีราคาหลักทรัพย์เพื่อการประกัน ผู้ต้องหา เป็นต้น
อย่างไรก็ตามประเด็นหนึ่งที่พึงพิจารณาก็คือ การที่ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม มีราคาสูงถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 680 ล้านบาทนั้น ถือว่าต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 5 ชั้นเศษ เจ้าของที่ดินจึงนับว่านั่งบนกองเงินกองทองโดยแท้
ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่ 680 ล้านบาทต่อไร่เป็นราคาที่แตกต่างจากราคาที่ดินที่ใช้ทำนาในบริเวณเขตหนองจอก ที่ซื้อขายกันเพียง 1 ล้านบาทต่อไร่ หรือแตกต่างกันถึง 680 เท่า นี่คือความแตกต่างที่เด่นชัดและเป็นการแสดงให้เห็นถึงการพัฒนาที่แตกต่างกัน อย่างสิ้นเชิงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และยิ่งเป็นเขตรอบนอกของปริมณฑล เช่น ปทุมธานี ราคาที่ดินอาจซื้อขายกันเพียง 3 แสนบาท หรือต่างจากราคาใจกลางเมืองถึง 204 เท่า
ยิ่งกว่านั้นราคาที่ดินใจกลางเมืองยังเพิ่มขึ้นถึง 325% หรือ 3.25 เท่าในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาที่ดินที่ 1 ล้านบาทต่อไร่ในพื้นที่ทำนาชายขอบเขตหนองจอกที่ 1 ล้านบาทนั้น เมื่อ 20 ปีก่อน คือ พ.ศ.2537 มีราคาถึง 1.3 ล้านบาท แสดงว่าราคากลับลดลง 23% ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะในเขตรอบนอก ไม่มีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่มีการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนนหนทางต่าง ๆ จึงทำให้ราคาที่ดินตกต่ำหรือคงที่
กรณีนี้เป็นโอกาสที่ดีอย่างหนึ่งที่รัฐบาลจะสร้างเมืองใหม่โดยการ เวนคืนที่ดินรอบนอกของเมืองที่ราคายังต่ำอยู่เพื่อจัดสรรให้ นักพัฒนาที่ดินทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า กิจกรรมอุตสาหกรรม ฯลฯ ได้มาพัฒนาเมืองใหม่ที่สมบูรณ์แบบ และเชื่อมต่อกับเขตใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วน โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อนสร้างโรงงานหรือการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เกษตก รรมนอกเขตผังเมืองรวม เพื่อป้องกันการขยายเมืองอย่างไม่มีขอบเขต และเพื่อให้เกิดการชี้นำการพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมในที่สุด
http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement777.htm

Dec 04

มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ

Posted in Uncategorized           Comments Off on มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ

มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ

จากการระดมสมองของผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาตินั้น ดร.โสภณ มีข้อสังเกตว่า
1. มาตรฐานสากลของการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาตินั้นร่างขึ้นโดยนักบัญชี 4 บริษัทใหญ่และบริษัทประเมินผสมนายหน้า 4 บริษัทใหญ่ของโลก และนำมาใช้สำหรับองค์กรแห่งหนึ่งที่ชื่อว่า International Valuation Standards Committee (IVSC) ซึ่งแม้ไทยจะมีสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยเป็นสมาชิก แต่สมาคมอื่น ๆ ก็ไม่ได้เป็นสมาชิก  ในหลายประเทศไม่มีสมาชิก หรือมีสมาชิกก็เป็นเพียงสมาคมเล็ก ๆ IVSC จึงไม่ใช่เป็นองค์กรที่เป็นทางการในการกำหนดมาตรฐานนานาชาติ แต่โดยที่ในโลกนี้ยังไม่มีใครกำหนดมาตรฐาน จึงมีการนำมาใช้โดยอนุโลม ซึ่งควรต้องเร่งจัดทำมาตรฐานนานาชาติที่แท้จริง
2. มาตรฐานนานาชาติ เป็นการนำหลักการและวิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน/ประเมินที่ดินซึ่งเป็นระบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach) มาจัดทำเป็นมาตรฐานขึ้นมา และแม้ต่อไปจะมีมาตรฐานนานาชาติในการประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ก็ควรมีมาตรฐานระดับประเทศเช่นกัน เพราะกฎหมาย และสิ่งแวดล้อมในแต่ละประเทศแตกต่างกัน ดังนั้นมาตรฐานนานาชาติจึงเป็นสิ่งที่ควรรักษาไว้
3. โดยรวมๆ แล้ว มาตรฐานระดับประเทศคงรวมมาตรฐานนานาชาติไว้ด้วยแล้ว แต่ในบางกรณีก็อาจมีความแตกต่าง แต่จะเป็นเพียงในรายละเอียด และเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาเป็นกรณี ๆ ไป เช่นในแคนาดา ก็มีมาตรฐานระดับท้องถิ่นสำหรับกลุ่มที่พูดภาษาฝรั่งเศสโดยเฉพาะ มาตรฐานระดับประเทศ และใช้มาตรฐานของสหรัฐอเมริกาซึ่งถือเป็นมาตรฐานระดับภูมิภาคด้วยเช่นกัน
4. นอกเหนือจากการมีมาตรฐานแล้ว อยู่ที่การควบคุมการนำมาตรฐานไปใช้อย่างจริงจัง การตรวจสอบการปฏิบัติงาน และการมีบทลงโทษที่ชัดเจน ตลอดจนการประกันภัยทางวิชาชีพ หาไม่ก็จะเป็นมาตรฐานที่เขียนไว้บนหิ้งเท่านั้น ไม่ได้นำไปปฏิบัติ มีข้อสังเกตว่า การนำไปปฏิบัติจริงและการประกันภัยทางวิชาชีพเช่นในสหรัฐอเมริกาและประเทศใน ตะวันตกหลายแห่งนั้น เป็นการมุ่งให้ความสำคัญต่อผู้บริโภค ในสังคมที่ผู้บริโภคหรือประชาชนเป็นใหญ่ในแผ่นดินจริงๆ ผู้บริโภคจะต้องได้รับการคุ้มครอง จะให้นักวิชาชีพมาอยู่เหนือประชาชนโดยรวมไม่ได้
5. การประกันทางวิชาชีพในกรณีประเทศไทย บริษัทหนึ่งๆ จ่ายเบี้ยประกันประมาณ 100,000 บาทต่อปี ครอบคลุมค่าเสียหาย 40,000,000 บาท แต่มีเพียงไม่กี่บริษัทที่ทำประกัน แต่ในกรณีแคนาดา ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินคนหนึ่ง ๆ จ่ายเบี้ยประกันสูงถึงเกือบ 200,000 บาท  แต่ครอบคลุมค่าเสียหายถึง 90 ล้านบาท การมีการประกันทางวิชาชีพ จะทำให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิชาชีพต่าง ๆ เช่น แพทย์ พยาบาล วิศวกร สถาปนิก ได้รับความเชื่อถือจากสังคมมากขึ้น
สำหรับในกรณีประเทศไทย ทุกฝ่ายควรผลักดันให้มีมาตรฐานระดับประเทศเสียที เพื่อประโยชน์ของวิชาชีพและของผู้บริโภคตั้งแต่รายใหญ่เช่นสถาบันการเงิน บริษัทมหาชน ตลอดจนผู้ซื้อบ้าน เราควรเริ่ม ‘เห็นหัว’ ประชาชนบ้าง

อ่านต่อ
http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement675.htm

Nov 28

ประเมินที่ดิน คุณพร้อมเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

Posted in Uncategorized           Comments Off on ประเมินที่ดิน คุณพร้อมเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

ประเมินที่ดิน คุณพร้อมเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง
เมื่อเร็ว ๆ นี้ คสช. สนใจจะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก หลายคนตกใจกันใหญ่ เพราะกลัวต้องแบกรับภาระ กลัวต้องเสียภาษีให้นักการเมืองโกง อ้อ ไม่มีนักการเมืองแล้วนี่ (ฮา) แต่ก็กลัวข้าราชการเอาไปโกงกันแทนการพัฒนาประเทศเป็นต้น บางคนถึงขนาดโทรศัพท์มาปรึกษาว่าจะรีบโอนให้ลูกไปก่อนเลยดีไหม
ข้อนี้ไม่ต้องห่วงนะครับภาษีมรดก คงไม่เกิดขึ้นแน่ๆ ตราบเท่าที่ผู้มีอำนาจ (บาตรใหญ่) ยังถือครองที่ดินกันมหาศาล แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คงต้องมีเพราะเป็นภาษีสากล ฝรั่งเรียก Property Tax คือเก็บสำหรับสมบัติใดๆ ที่เรามีอยู่ เช่น รถ เรือ บ้านและที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่น เป็นต้น ของไทยเรามีภาษีโรงเรียน และภาษีที่ดิน ซึ่งล้าสมัยและไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เราจึงต้องมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้
ผมคิดว่ายังมีประชาชนจำนวนมากที่ยังไม่เข้าใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และไม่ว่าภาษีอะไร หลายคนก็อาจส่ายหัวไว้ก่อน เพราะไม่มีใครอยากจะเสีย เพราะคิดว่าจะเป็นการสูญเปล่า และยังอาจถูกนำไปใช้อย่างทุจริตอีกต่างหาก แต่ผมขอยืนยันว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ ดีจริง ๆ มีแต่ได้กับได้ และที่สำคัญเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ไม่เป็นโทษแก่ใครเลย ผมจึงอยากขอให้ทุกฝ่ายทั้งเจ้าที่ดินรายใหญ่ หรือคน (อยาก) จนที่ ‘มีทองเท่าหนวดกุ้ง แต่นอนสะดุ้งจนเรือนไหว’ มาทำความใจเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเสียใหม่ แล้วท่านจะรักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง!

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร 
ตามร่าง พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็คิดภาษีเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่นถ้าเป็นโรงงาน ก็นำเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาคำนวณภาษีโดยไม่รวมเครื่องจักรหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เพดานอัตราภาษีมี 3 อัตราคือ ไม่เกิน 0.5% สำหรับอัตราทั่วไป ไม่เกิน 0.1% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ประกอบการเชิงพาณิชย์ และไม่เกิน 0.05% สำหรับที่เกษตรกรรม ส่วนในกรณีที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าให้เก็บภาษีตามอัตราทั่วไป แต่หากยังไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์อีกให้เสียภาษีเพิ่มอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 2% ต่อปีของฐานภาษี
ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษี ได้แก่ พระราชวัง ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือสาธารณะ ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติ นอกจากนี้ยังจะมีการออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นภาษีให้กับผู้มีรายได้น้อย เกษตรกรรายย่อยที่ทรัพย์สินมีมูลค่าต่ำกว่าที่กำหนด อย่างไรก็ตามผมเห็นว่าไม่ควรมีข้อยกเว้นเพราะทำให้เกิดการลักลั่น เพราะในปัจจุบัน แม้แต่ประชาชนจนๆ มีรถจักรยานยนต์ไม่กี่หมื่นบาทสักคัน ก็ยังต้องเสียภาษีล้อเลื่อนทุกปีเลย
หากร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการประกาศใช้ ยังจะมีบทเฉพาะกาลให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นได้เตรียมตัวอีก 2 ปี และเมื่อถึงปีแรกของการเก็บภาษี ยังให้เก็บเพียง 50% ของภาษีที่คำนวณได้ ในปีที่สองให้เก็บ 75% และให้เริ่มเก็บ 100% ในปีที่สาม การผ่อนผันตามบทเฉพาะกาลนี้ก็เพื่อให้ประชาชนได้ค่อยๆ ปรับตัวกับภาษีนี้
และเมื่อมีภาษีนี้แล้ว ภาษีอีก 2 รายการซึ่งมีลักษณะซ้ำซ้อนและไม่เป็นปัจจุบัน จะได้รับการยกเลิก คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจัดเก็บ ณ อัตรา 12.5% ของค่าเช่า และภาษีบำรุงท้องที่ซึ่งจัดเก็บจากฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521-2524 (ไม่เคยปรับปรุงให้ท้นสมัยอีกเลยนับแต่นั้นมา) และเป็นภาษีที่มีฐานการเก็บแคบและไม่เป็นธรรมเท่าที่ควร

ภาษีนี้มีภาระต่ำมาก 
ที่ว่าเช่นนี้ก็เพราะอัตราภาษีต่ำมาก ยกตัวอย่างเช่น คน ๆ หนึ่งมีบ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 0.1% หรือปีละเพียง 1,000 บาท หรือเดือนละ 83 บาท ซึ่งยังถูกกว่าค่าเก็บขยะและดูแลชุมชนเสียอีก ในประเทศยุโรปและอเมริกา เขาจัดเก็บภาษีกันในอัตรา 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สินทำให้มีเงินไปพัฒนาท้องถิ่นได้มากมาย เขาจึงมีสาธารณูปโภคที่ดีกว่าไทย
อันที่จริง ไม่มีความจำเป็นต้องยกเว้นภาษีให้กับใครเลย เพราะการยกเว้น จะขึ้นอยู่กับดุลพินิจ และอาจทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำได้ ยกตัวอย่างเช่น บางคนอาจมีห้องชุดราคาเพียง 300,000 บาท ต้องเสียภาษี 0.1% หรือปีละ 300 บาท เงินเพียงเท่านี้จะเสียเพื่อตัวเองและประเทศชาติไม่ได้เลยหรือ บางท่านอาจบอกว่า 300 บาทของผู้มีรายได้น้อยก็ถือว่ามากแล้ว กรณีนั้นอาจจะใช่ หากเป็นคนจนจริง ก็คงไม่มีสมบัติอะไร
ผู้ที่มีทรัพย์สิน 300,000 บาท แม้จะน้อยเมื่อเทียบกับคนมีบ้านหลังใหญ่กว่า แต่ก็ไม่ถือเป็นผู้มีรายได้น้อย และที่สำคัญชาวบ้านอาจทำบุญ ทำสังฆทาน (อาจเพราะเมื่อคืนฝันไม่ดี) เป็นเงินครั้งละมากกว่า 300 เสียอีก บางคนยังอาจเสียไปกับอบายมุขต่าง ๆ มากกว่านี้นัก ดังนั้นการเสียภาษีเพื่อประโยชน์สุขของตนเองโดยตรง จึงไม่พึงเป็นปัญหา และควรรณรงค์ให้ประชาชนร่วมกันมีสำนึกเสียภาษี
ยิ่งถ้าเป็นชาวนาที่มีที่ดินขนาดเล็กเพียง 15 ไร่ อยู่ในที่ทุรกันดารที่มีราคาไร่ละ 10,000 บาท ชาวนาดังกล่าวก็มีทรัพย์สินเป็นเงิน 150,000 บาท หากเขาต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.05% เขาจะเสียเป็นเงินเพียง 75 บาทต่อปีเท่านั้น ภาระภาษีเช่นนี้จึงไม่น่าจะมีปัญหากับชาวนาเลย และอย่างน้อยชาวนาท่านนี้ก็ยังมีทรัพย์สิน ไม่ใช่ชาวนาเช่านาแต่อย่างใด เงิน 75 บาทที่เสียไปเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ควรสร้างความภูมิใจแก่ชาวนาท่านนั้นต่างหาก

มีแต่ได้ ไม่มีใครเสียหาย
ภาษีนี้เก็บมาเพื่อใช้พัฒนาท้องถิ่นโดยตรง โดยอาจนำมาใช้พัฒนาสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การศึกษาให้ทันความต้องการของท้องถิ่น และเมื่อท้องถิ่นได้รับการพัฒนา มูลค่าทรัพย์สินของเราก็จะยิ่งเพิ่มพูน เช่น คน ๆ หนึ่งมีบ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 0.1% หรือปีละเพียง 1,000 บาท แต่เมื่อท้องถิ่นได้รับการพัฒนา ราคาบ้านก็สามารถเพิ่มขึ้นสุทธิประมาณ 3% ต่อปี หรือปีละ 30,000 บาท ดังนั้นการเสียภาษีเพียง 1,000 บาท แต่ทำให้ทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากมายนั้น จึงนับเป็นความคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง
ยิ่งถ้าเป็นเจ้าที่ดินรายใหญ่ที่มีทรัพย์สินมูลค่า 100 ล้านบาท หากต้องเสียภาษี 0.5% ก็เป็นเงิน 500,000 บาท แต่หากท้องถิ่นนั้นเจริญขึ้น ก็จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น 1.5 ล้านบาท (สมมติให้เพิ่มในอัตราต่ำที่ 1.5%) เท่ากับว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่นั้น ได้กำไรถึง 1 ล้านบาทต่อปี
ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ยิ่งเก็บภาษีได้มากเท่าไหร่ ท้องถิ่นนั้น ๆ ยิ่งเจริญ ท้องถิ่นนำไปปรับปรุงถนน ทำให้มีขีดความสามารถในการแข่งขันดีขึ้น พอท้องถิ่นนั้นเจริญ มูลค่าทรัพย์สินก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น เจ้าของที่ดินก็ได้ประโยชน์ เข้าทำนอง “ยิ่งให้ ยิ่งได้” และโดยนัยนี้ เราจึงไม่ควรมีข้อยกเว้นการเก็บภาษีนี้แก่ใครทั้งสิ้น

ตัดวงจรอุบาทว์การโกงกิน 
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นเงินภาษีที่จัดเก็บและใช้ภายในท้องถิ่น ไม่ผ่านรัฐบาลส่วนกลาง โอกาสที่จะรั่วไหลเพราะนักการเมืองใหญ่หรือเพราะข้าราชการประจำกังฉินระดับชาติ จึงไม่มี และโดยที่เงินทุกบาททุกสตางค์ที่เก็บได้ จะถูกนำไปใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นเท่านั้น ประชาชนจึงมีความรู้สึกเป็นเจ้าของภาษี ต่างจากในปัจจุบันที่รัฐบาลส่วนกลางส่งงบประมาณมาให้ส่วนท้องถิ่นใช้ คนในท้องถิ่นจึงไม่รู้สึกเป็นเจ้าของเงินดังกล่าว ทำให้เกิดปรากฏการณ์ ‘วัดครึ่งหนึ่ง กรรมการครึ่งหนึ่ง’ กลายเป็นการทุจริตประพฤติมิชอบไป
เมื่อประชาชนในท้องถิ่นเห็นศักยภาพของตนเองในการพัฒนาท้องถิ่นเพื่อตนเองจากภาษีของตน คนดี ๆ ซึ่งเป็นชาวบ้านธรรมดาในท้องถิ่นก็จะอาสามาทำงานเพื่อส่วนรวมในองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องเป็นนักการเมืองเขี้ยวโง้ง โอกาสการผูกขาดตัดตอนของนักการเมืองท้องถิ่นเสือนอนกินหรือข้าราชการประจำที่ขี้ฉ้อ จึงมีน้อยลง
ในประเทศตะวันตก ไม่เฉพาะนายกเทศมนตรีที่มาจากการเลือกตั้ง ผู้บริหารฝ่ายการศึกษา การสาธารณูปโภค และอื่น ๆ ในองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ก็จะมาจากการเลือกตั้งเช่นกัน มีเพียงเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการเท่านั้น ที่เป็นข้าราชการประจำ การเลือกตั้งผู้บริหารฝ่ายต่าง ๆ ในองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทำให้การบริหารท้องถิ่นเป็นไปตามความต้องการของคนในท้องถิ่น โดยมีประชาชนในท้องถิ่นเป็นศูนย์กลาง นี่จึงเป็นผลดีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกนำไปใช้ประโยชน์จริงในท้องถิ่น

ช่วยจรรโลงระบอบประชาธิปไตยที่แท้ 
นี่เองภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงช่วยสถาปนาระบอบประชาธิปไตยที่ ‘กินได้’ หรือเรียกว่าเป็นรูปธรรม ประชาธิปไตยนั้นเป็นระบอบที่ใคร ๆ ก็เห็นดีด้วย แต่การรดน้ำพรวนดินระบอบประชาธิปไตยไม่ได้อยู่ที่การยกมือหรือการเลือกตั้งเท่านั้น ที่ผ่านมา ประชาชนถูกบิดเบือนให้แปลกแยกกับระบอบประชาธิปไตยที่ทุกคนต้องมีส่วนร่วม มีส่วนได้ มีส่วนเสียกับระบอบนี้ และใช่ว่าทุกวันนี้ประชาชนไม่ได้เสียภาษี เพียงแต่ไม่ได้เสียภาษีทางตรงจากทรัพย์สินที่ครอบครอง จึงทำให้ขาดความรู้สึกเป็นเจ้าของเท่าที่ควร และกลายเป็นว่าท้องถิ่นเป็นหนี้บุญคุณรัฐบาลส่วนกลางที่ส่งเงินมาให้เสียอีก
และด้วยเหตุนี้ผมจึงเสนอว่าไม่ควรมีข้อยกเว้นการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ ทุกคนควรภูมิใจที่ได้เสียภาษีนี้เพื่อประโยชน์สุขของตนและส่วนรวม ผู้ครอบครองทรัพย์สินไม่ว่าใหญ่น้อย ก็ล้วนแต่ไม่ใช่คนยากจนข้นแค้นที่ต้องรอการสงเคราะห์ การมีข้อยกเว้นก็เท่ากับเรายอมศิโรราบกับผู้มีฐานะระดับสูง ระบบอุปถัมภ์ก็จะหยั่งรากลึก ระบอบประชาธิปไตยก็จะอ่อนแอ และถ้าเจ้าของทรัพย์รายเล็กยังต้องเสียภาษี เจ้าที่ดินรายใหญ่ก็ย่อมต้องเสียภาษีเพื่อตนเองเช่นกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อท้องถิ่นนี้ ไม่มีใครมาปล้นชิงไปได้ ทุกคนได้ประโยชน์ จึงขอให้ทุกท่านที่อ่านบทความนี้ ช่วยกันทำให้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกิดขึ้นจริงในประเทศไทย ประชาชนทั่วไป โปรดอย่าเข้าใจผิดว่าภาษีนี้จะเป็นภาระแก่ตน เจ้าที่ดินรายใหญ่ ก็โปรดอย่าได้ขัดขวาง เพราะทุกฝ่ายล้วนได้รับประโยชน์สุขจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้

อ่านต่อ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market459.htm&หรือ
www.area.co.th

Nov 28

ประเมินที่ดิน 2557

Posted in Uncategorized           Comments Off on ประเมินที่ดิน 2557

การเรียนรู้จากอดีตย่อมสามารถนำไปรับใช้ปัจจุบันและโดยเฉพาะอนาคตที่จะ ไม่หลงตกสู่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าด้วยการ “เฟื่อง” “ฝ่อ” “ฟุบ” และ “ฟื้น” ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงนำความจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2557

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2557
ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2557 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและ ปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2556 และคาดว่าจะชะลอตัวชัดเจนในปี 2557

ภาพที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528-2556

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผลการศึกษาในปี 2556 พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.65 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 660 ล้านบาท คาดว่าในปี 2557 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้น มาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท

http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement693.htm

Nov 28

ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเมินที่ดิน

Posted in Uncategorized           Comments Off on ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเมินที่ดิน

 ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเมินที่ดิน

เมื่อวันพุธที่ 27 กรกฎาคม 2554 ผม ได้รับเชิญจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง ให้ไปอภิปรายในงานสัมมนาวิชาการเวทีสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (FPO Forum) ภายใต้โครงการขยายบทบาทสำนักงานเศรษฐกิจการคลังสู่ภูมิภาค ณ โรงแรมฮอลิเดย์อินน์ รีสอร์ท รีเจนท์ บีช ชะอำ เพชรบุรี
ร่างกฎหมายดังกล่าวกำหนดให้มีอัตราการจัดเก็บคือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยไม่ประกอบการในเชิงพาณิชย์ จัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.1% ของฐานภาษี อัตราภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เกษตรกรรม จัดเก็บไม่เกิน 0.05% นอกนั้นจัดเก็บไม่เกิน 0.5%
อย่างไรก็ตามในร่างดังกล่าวให้มีการยกเว้น คือ ให้ยกเว้นแก่ที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 50 ตารางวาทั้งหลายและมีมูลค่าไม่เกิน 1 ล้านบาทในพื้นที่หรืออาจมากน้อยกว่านี้ตามแต่ละพื้นที่ ยิ่งกว่านั้นหากทรัพย์สินเกิดความเสียหายยังมีข้อยกเว้นด้วย เป็นต้น ส่วนทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษี ได้แก่ พระราชวัง ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือสาธารณะ ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติ นอกจากนี้ยังจะมีการออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นภาษีให้กับผู้มีรายได้น้อย เกษตรกรรายย่อยที่ทรัพย์สินมีมูลค่าต่ำกว่าที่กำหนด
ภาษีนี้มีภาระต่ำมาก ยกตัวอย่างเช่น คน ๆ หนึ่งมีบ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 0.1% หรือปีละเพียง 1,000 บาท หรือเดือนละ 83 บาท ซึ่งยังถูกกว่าค่าเก็บขยะและดูแลชุมชนเสียอีก ในประเทศยุโรปและอเมริกา เขาจัดเก็บภาษีกันในอัตรา 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ทำให้มีเงินไปพัฒนาท้องถิ่นได้มากมาย เขาจึงมีสาธารณูปโภคที่ดีกว่าไทย
ภาษีนี้เก็บมาเพื่อใช้พัฒนาท้องถิ่นโดยตรง โดยอาจนำมาใช้พัฒนาสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การศึกษาให้ทันความต้องการของท้องถิ่น และเมื่อท้องถิ่นได้รับการพัฒนา มูลค่าทรัพย์สินของเราก็จะยิ่งเพิ่มพูน ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ยิ่งเก็บภาษีได้มากเท่าไหร่ ท้องถิ่นนั้น ๆ ยิ่งเจริญ ท้องถิ่นนำไปปรับปรุงถนน ทำให้มีขีดความสามารถในการแข่งขันดีขึ้น พอท้องถิ่นนั้นเจริญ มูลค่าทรัพย์สินก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น เจ้าของที่ดินก็ได้ประโยชน์ เข้าทำนอง “ยิ่งให้ ยิ่งได้” และโดยนัยนี้ เราจึงไม่ควรมีข้อยกเว้นการเก็บภาษีนี้แก่ใครทั้งสิ้น
มีความเข้าใจผิดบางประการว่า ในพื้นที่เทศบาลบางแห่งที่เป็นเขตเศรษฐกิจสำคัญเช่นมาบตาพุด การจัดเก็บภาษีจะลดลง ซึ่งผมได้สอบถามจากเจ้าหน้าที่โดยตรง กลับพบว่าไม่ลดลงแต่อย่างใด
แม้รัฐบาลมีข้อยกเว้น แต่ผมเห็นว่าไม่จำเป็น ควรเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีโอกาสร่วมพัฒนาชาติด้วยการเสียภาษี เพราะภาระภาษีต่ำกว่าความภาคภูมิใจที่จะได้รับมาก เช่น บางคนอาจมีห้องชุดราคาเพียง 300,000 บาท ต้องเสียภาษี 0.1% หรือปีละ 300 บาท (เดือนละ 25 บาท) เงินเพียงเท่านี้ควรจะเสียเพื่อตัวเองและประเทศชาติ  บางท่านไปทำบุญ แทงหวยหรือซื้อล็อตเตอรี่ยังมากกว่านี้
ผู้ที่มีทรัพย์สิน 300,000 บาท แม้จะน้อยเมื่อเทียบกับคนมีบ้านหลังใหญ่กว่า แต่ก็ไม่ถือเป็นผู้มีรายได้น้อย และที่สำคัญชาวบ้านอาจทำบุญ ทำสังฆทาน (อาจเพราะเมื่อคืนฝันไม่ดี) เป็นเงินครั้งละมากกว่า 300 เสียอีก บางคนยังอาจเสียไปกับอบายมุขต่าง ๆ มากกว่านี้นัก ดังนั้นการเสียภาษีเพื่อประโยชน์สุขของตนเองโดยตรง จึงไม่พึงเป็นปัญหา  และควรรณรงค์ให้ประชาชนร่วมกันมีสำนึกเสียภาษี
ยิ่งถ้าเป็นชาวนาที่มีที่ดินขนาดเล็กเพียง 15 ไร่ อยู่ในที่ทุรกันดารที่มีราคาไร่ละ 10,000 บาท ชาวนาดังกล่าวก็มีทรัพย์สินเป็นเงิน 150,000 บาท หากเขาต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.05% เขาจะเสียเป็นเงินเพียง 75 บาทต่อปีเท่านั้น ภาระภาษีเช่นนี้จึงไม่น่าจะมีปัญหากับชาวนาเลย และอย่างน้อยชาวนาท่านนี้ก็ยังมีทรัพย์สิน ไม่ใช่ชาวนาเช่านาแต่อย่างใด เงิน 75 บาทที่เสียไปเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ควรสร้างความภูมิใจแก่ชาวนาท่านนั้นต่างหาก
บางท่านให้ความเห็นว่า ภาษีทรัพย์สินนี้ไม่มีทางผ่านเพราะนักการเมืองในสภาคงไม่ยอม แต่ผมเห็นว่าถึงแม้ไม่มีนักการเมือง มีแต่รัฐบาลรัฐประหาร เช่น รสช. หรือ คมช. ในอดีต ภาษีนี้ก็เกิดยาก เพราะผู้มีอำนาจไม่ยอมให้เกิดเพราะเข้าใจผิดว่าจะทำให้ตัวเองต้องเสียภาษี ทั้งที่การเสียภาษีนี้ ยิ่งเสีย ยิ่งทำให้มูลค่าทรัพย์สินของตนเองเพิ่มขึ้น
รัฐบาลควรทำความเข้าใจกับประชาชนให้เห็นถึงประโยชน์ของภาษีที่ “ยิ่งให้ ยิ่งได้”

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market354.htm& หรือ
www.area.co.th

Jan 15

อสังหาริมทรัพย์บนเขายายเที่ยง

Posted in Uncategorized           Comments Off on อสังหาริมทรัพย์บนเขายายเที่ยง

ผมได้มีโอกาสไปดูที่เขายายเที่ยง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขาใหญ่ พบการบุกรุกที่ดินเป็นจำนวนมากจนกลายเป็นเมืองเข้าไปแล้ว มีทั้งวัดและมัสยิดซึ่งไม่น่าเชื่อว่าจะมีชาวมุสลิมไปตั้งรกรากอยู่ตั้งแต่ เมื่อไหร่กัน การย่อหย่อนต่อกฎหมาย ทำให้เกิดอาการ “สิบเบี้ยใกล้มือ” หรือ “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” แต่ถ้าทำการจริงจัง สร้างเขื่อนแม่วงก์ จะเป็นผลดีต่อทุกฝ่าย ลองมาดูกัน

บนเขายายเที่ยง มีการก่อสร้างอาคารเป็นจำนวนมาก ทั้งสถานตากอากาศ (Resort) ให้เช่า โดยมีป้ายอยู่เป็นจำนวนมาก บ้านพักใหม่ๆ ของชาวบ้านเอง ซึ่งมีเป็นจำนวนมากที่เพิ่งย้ายเข้าอยู่อาศัยจากการซื้อที่ดินในภายหลัง การ บุกรุกที่ดินบนเขายายเที่ยงเกิดขึ้นมานานแล้ว จนภายหลังทางราชการจัดสรรที่ดินให้ผู้อยู่อาศัยได้อยู่กันอย่างเป็นระเบียบ อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน มีการซื้อขายที่ดินในบริเวณจัดสรรที่อยู่อาศัย และมีการซื้อขายแบ่งแยกแปลงที่ดินบริเวณยอดเขาเพื่อสร้างสถานตากอากาศ รวมทั้งที่อยู่อาศัยกันเป็นจำนวนมาก

 

อย่างไรก็ตามที่ดิน ภบท.5 ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย นายมีชัย ฤชุพันธ์ ได้ให้คำอธิบายไว้ว่า “ภบท.๕ คือใบเสร็จรับเงิน ที่ทางราชการออกให้เมื่อมีคนเสียภาษีบำรุงท้องที่ เหมือนกับเวลามีคนเขาซื้อพัดลม แล้วทางร้านออกใบเสร็จรับเงินให้ หากคนนั้นเขาเอาใบเสร็จรับเงินมาขายให้คุณ คุณจะซื้อไหม ถ้าซื้อแล้วจะได้อะไร สิ่งที่ได้ก็คือใบเสร็จรับเงิน” “เมื่อคุณซื้อที่ดินอย่างนั้นแล้ว ความเดือดร้อนที่จะเกิดขึ้นในวันข้างหน้า (เมื่อรัฐมาเรียกที่ดินคืนหรือจับในฐานะบุกรุกที่ดินของรัฐ) ก็จะตกมาอยู่กับคุณ”
ในขณะเดียวกัน ในการขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย ผู้ขายอาศัยจุดขายคือ “หลบภัย วิกฤติโลกร้อน หนีน้ำท่วม เตรียมตัวกันหรือยัง” และด้วยกระแสความเชื่อที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ข้างต้น จึงทำให้ชนชั้นกลางและผู้มีรายได้สูงในกรุงเทพมหานครพากันเข้ามาซื้อที่ดิน อย่างผิดกฎหมายเป็นจำนวนมาก ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเมื่อปี 2554 ที่เกิดน้ำท่วม
มีข้อสังเกตประการหนึ่งว่าบนเขายายเที่ยง มีระบบไฟฟ้าจากทางราชการอย่างทั่วถึง ตลอดจนถนนคอนกรีตและถนนลาดยาง ที่ส่วนมากอยู่ในสภาพดี นับเป็นการส่งเสริมโอกาสและอำนวยความสะดวกในการอยู่ อาศัยในพื้นที่นี้ ดังนั้นทางราชการจึงไม่ควร “ปากว่า ตาขยิบ” ด้วยการจัดหาสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างบุกรุกผิดกฎหมายอีกต่อไป

อ่านต่อคลิ๊ก

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=T8XTIV

 

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 30

โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

Posted in Uncategorized           Comments Off on โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

การอนุมัติหรือไม่ของโครงการขนาดใหญ่ในกรณีระบบรถไฟฟ้านั้นอาจมีผล ประโยชน์แอบแฝงเข้าทำนองทุจริตเชิงนโยบาย เป็นกรณีศึกษาที่รัฐบาลพึงระมัดระวัง
แผนพัฒนารถไฟฟ้ายุคแรก ๆ ของไทยที่วางแผนกันมาตั้งแต่ พ.ศ.2522 คือรถไฟฟ้าลาวาลินซึ่งเป็นบริษัทจากประเทศแคนาดา ปรากฏว่า ในปี พ.ศ.2534 บริษัทนี้ได้รับสัมปทานในการก่อสร้างจากรัฐบาลของ พล.อ.ชาติชาย ชุณหวัณ แต่ปรากฏว่าในวันถัดมา ได้เกิดรัฐประหารโดยคณะ รสช. เสียก่อนในปีเดียวกันนั้นเอง และรัฐบาลที่ คมช. แต่งตั้งก็ได้ ‘ทบทวน’ {3} หรือล้มเลิกแผนการสร้างรถไฟฟ้าแต่เดิมไปเสีย
เมื่อศึกษาดูแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าลาวาลินนั้น จะเห็นได้ว่าเป็นสายรถไฟฟ้าที่ส่งผลที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนในเขตกรุงเทพ มหานครโดยแท้ โดยไม่ได้มุ่งผ่านย่านที่ดินของนายทุน ขุนศึก หรือพวกศักดินาใหญ่ เช่น
1. เส้นทางสายสีแดง จะเริ่มตั้งแต่สถานีขนส่งหมอชิตเดิม ผ่านบางซื่อ เข้าสู่ถนนสามเสน ซึ่งมีประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น แล้วเลี้ยวไปตามคลองผดุงกรุงเกษมมาถึงมหานาค หัวลำโพง และตรงไปตามถนนพระรามที่ 4 จนถึงสามแยกที่รวมกับถนนสุขุมวิท โดยมีปลายทางที่อ่อนนุช และจะต่อไปสำโรงในอนาคต
2. สำหรับสายสีเขียววิ่งจากแยกลาดพร้าวตัดกับถนนรัชดาภิเษก ผ่านมาตามถนนรัชดาภิเษก ผ่านมักกะสัน และมาตามทางรถไฟเลียบทางด่วนขั้นที่ 1 ปัจจุบัน แล้วจรดกับเส้นสายสีแดงที่บ่อนไก่ก่อนจะเลี้ยวเข้าถนนสาทร (ไม่ใช่สีลมตามบีทีเอสปัจจุบัน) แล้วข้ามไปวงเวียนใหญ่ โดยมีโอกาสขยายไปถึงบางแค นอกจากนี้สายสีแดงและสายสีเขียวยังจะจรดกัน ณ แยกรัชโยธินในอนาคตอีกด้วย
3. นอกจากนี้ยังมีสายสีน้ำเงิน จากแยกคลองตันพระโขนง ผ่านมาตามทางรถไฟสายตะวันออก มาจรดกับสายสีแดงตรงนางเลิ้ง ผ่านมาตามถนนนครสวรรค์ วรจักร จักรวรรดิ์ ข้ามสะพานพระปกเกล้าที่สร้างสะพานข้ามสำหรับรถไฟฟ้าไว้แล้วตั้งแต่ พ.ศ.2527 และมาตามถนนพระเจ้ากรุงธนบุรีจนถึงดาวคะนอง และมีแผนการที่จะขยายไปถึงตลาดบางกะปิทางทิศเหนือ และถึงถนนสุขสวัสดิ์-แยกนครเขื่อนขันธ์ในอนาคต

สะพานพระรามที่ 7 ที่สร้างสะพานรถไฟฟ้าไว้แล้วแต่ไม่ได้ใช้

 

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=PNUYSG

Dec 30

ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Posted in Uncategorized           Comments Off on ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
เห็นคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช) จะปัดฝุ่นการลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาท ดร.โสภณ จึงเสนอให้ทบทวนโครงการบางโครงการโดยเฉพาะในส่วนรถไฟฟ้า 10 สายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
รถไฟฟ้า 10 สายสำคัญมีดังนี้:
1. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม (ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต – มหาชัย) 80.8 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่กรุงเทพมหานครในแนวเหนือ – ใต้
2. รถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน (ศาลายา – หัวหมาก) 54 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่กรุงเทพฯ ในแนวตะวันตก-ตะวันออก ยกเลิกช่วงบางบำหรุ-มักกะสัน 10.5 กม. เพิ่มเติมช่วงตลิ่งชัน-รพ.ศิริราช 6 กม.
3. Airport Rail Link (สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ) 50.3 กิโลเมตร เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 สนามบิน
4. รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (ลำลูกกา-บางปู) 66.5 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางทิศเหนือ-ตะวันออก แนวถนนพหลโยธินและถนนสุขุมวิท
5. รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ยศเส-บางหว้า) 15.5 กิโลเมตร โครงการภายใต้ความรับผิดชอบของกรุงเทพมหานคร
6. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ, บางซื่อ-พุทธมณฑล สาย4) 55 กิโลเมตร เชื่อมต่อกับสายเฉลิมรัชมงคลในลักษณะวงแหวนเข้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน
7. รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ – ราษฎร์บูรณะ) 42.8 กิโลเมตร เส้นทางหลักเชื่อมทิศเหนือ-ใต้
8. รถไฟฟ้าสายสีส้ม (จรัญสนิทวงศ์-มีนบุรี) 32.5 กิโลเมตร เส้นทางหลักเชื่อมทิศตะวันออก-ตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
9. รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 36 กิโลเมตร เชื่อมทิศเหนือ-ตะวันออก และศูนย์ราชการ ถนนแจ้งวัฒนะ
10. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) 30.4 กิโลเมตร เชื่อมถนนลาดพร้าวและทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
อาจกล่าวได้ว่าโครงการที่พึงดำเนินการมากที่สุดได้แก่โครงการที่ 3. Airport Rail Link (สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ) 50.3 เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 สนามบิน เพราะการติดต่อระหว่างกันทำได้จำกัดในเวลานี้  รวมทั้งโครงการที่ 5 รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ยศเส-บางหว้า) และโครงการที่ 6 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ, บางซื่อ-พุทธมณฑล สาย4) ซึ่งเชื่อมต่อกับสายเฉลิมรัชมงคลในลักษณะวงแหวนเข้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

 

อ่านต่อคลิ๊ก
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=487A9S

Dec 29

สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

Posted in Uncategorized           Comments Off on สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

ในประเทศอาเซียน 10 ประเทศ มีเพียงไทย เมียนมาร์และบรูไนที่ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ Property Tax สำหรับบรูไนก็ ‘ช่างหัวมัน’ เพราะเป็นประเทศเล็ก ๆ ที่รัฐบาลเอาใจประชาชนจนแทบไม่ต้องเสียภาษี ผลิตประชากรยังได้เงินค่าเลี้ยงดูและค่าสนับสนุนการมีบ้านอีกต่างหาก ทั้งนี้เพราะประเทศนี้ร่ำรวยทรัพยากรแก๊สและน้ำมัน และมีขนาดเล็กเพียง 3 เท่าของกรุงเทพมหานคร แต่มีปะชากรเพียง 400,000 คนเท่านั้น กรณีนี้คงถือเป็นข้อยกเว้นไป ส่วนเมียนมาร์ก็เป็นประเทศที่ ‘ด้อยพัฒนา’ กว่าเรา คงเทียบกับเราไม่ได้อยู่แล้ว

แต่ท่านเชื่อหรือไม่ ลาว เขมร และเวียดนามที่เคยล้าหลังกว่าไทย กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว อย่างเวียดนามที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเขาอยู่หลายครา ในเรื่องการจัดทำแผนการพัฒนา (Roadmap) ระบบประเมินค่าทรัพย์สิน หรือกัมพูชาและลาวที่ผมเคยไปบรรยายเป็นระยะ ๆ ก็กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ก้าวหน้ากว่าไทยแล้ว แต่ของไทยยังคง ‘ต้วมเตี้ยม’ กันอยู่ ไม่ไปไหนกันเสียที

ยิ่งอินโดนีเซียที่ผมเคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนให้กับกระทรวงการคลังของเขาหลายๆ เมือง และฟิลิปปินส์ที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ต่างก็มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว และนับเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง ส่วนสิงคโปร์และมาเลเซียคงไม่ต้องพูดถึง เขาก้าวหน้าไปกว่าประเทศไทยนานแล้วในเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราก็ทราบดีว่า เมื่อมีการเปิดประชาคมอาเซียน ก็จะทำให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหมู่นักลงทุนข้ามชาติกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานมีฝีมือ ส่วนหนึ่งก็เป็นการเปิดสำนักงานของบริษัทในภูมิภาค และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนของนักลงทุนทั่วไป ดังนั้นกิจกรรมทางซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินก็จะมีมากขึ้น

แต่ไทยเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบมาตรฐานสากล ย่อมส่งผลร้ายคือ ทำให้คนไม่กล้ามาลงทุนในประเทศไทย เป็นการตัดโอกาสแห่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยของเราเอง นักลงทุนก็อาจไปลงทุนในประเทศอื่นแทน เป็นการ ‘เตะหมูเข้าปากหมา’ ไปเสีย แทนที่จะมาลงทุนกันมากมาย ก็กลับไปที่อื่นเสีย

 

อ่านต่อคลิ๊กที่….
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=3CAO0X

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 29

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

Posted in Uncategorized           Comments Off on การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

ในเดือนพฤศจิกายนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวใหม่ค่อนข้างคึกคักเพิ่มขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 33 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 67% และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 11% ลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 32 โครงการ และมี 1 โครงการที่พัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยและ โฮมออฟฟิศ ในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด 13,195 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 38,574 ล้านบาท
จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 13,195 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 5,292 หน่วย (เดือนตุลาคม 2557 มีจำนวน 7,903 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 67% เนื่องจากโครงการที่เปิดใหม่ในเดือนนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดของผู้ ประกอบการรายใหญ่ โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 11,014 หน่วย (83.5%) สำหรับมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือน พฤศจิกายน 2557 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 38,574 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 3,694 ล้านบาท (เดือนตุลาคม 2557 มีมูลค่า 34,880 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 11% ในรายละเอียดจะพบว่าที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีเปิดจำนวน 2,908 หน่วย (22%) มีมูลค่าโครงการ 11,198 ล้านบาท (29%) ถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในเดือนพฤศจิกายน ศกนี้
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 10 บริษัท คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ริชชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีก 12 บริษัท หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป มีรายละเอียดดังนี้

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=5J2KUA

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

Posted in Uncategorized           Comments Off on พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ตามร่าง พรบ. ภาษีที่ดินภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้าง ก็คิดภาษีเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่นถ้าเป็นโรงงาน ก็นำเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาคำนวณภาษีโดยไม่รวมเครื่องจักรหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เพดานอัตราภาษีมี 3 อัตราคือ ไม่เกิน 0.5% สำหรับอัตราทั่วไป ไม่เกิน 0.1% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ประกอบการเชิงพาณิชย์ และไม่เกิน 0.05% สำหรับที่เกษตรกรรม ส่วนในกรณีที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าให้เก็บภาษีตามอัตราทั่วไป แต่หากยังไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์อีกให้เสียภาษีเพิ่มอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 2% ต่อปีของฐานภาษี

ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษี ได้แก่ พระราชวัง ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือสาธารณะ ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติ นอกจากนี้ยังจะมีการออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นภาษีให้กับผู้มีรายได้น้อย เกษตรกรรายย่อยที่ทรัพย์สินมีมูลค่าต่ำกว่าที่กำหนด อย่างไรก็ตามผมเห็นว่าไม่ควรมีข้อยกเว้นเพราะทำให้เกิดการลักลั่น เพราะในปัจจุบัน แม้แต่ประชาชนจนๆ มีรถจักรยานยนต์ไม่กี่หมื่นบาทสักคัน ก็ยังต้องเสียภาษีล้อเลื่อนทุกปีเลย

หากร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการประกาศใช้ ยังจะมีบทเฉพาะกาลให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นได้เตรียมตัวอีก 2 ปี และเมื่อถึงปีแรกของการเก็บภาษี ยังให้เก็บเพียง 50% ของภาษีที่คำนวณได้ ในปีที่สองให้เก็บ 75% และให้เริ่มเก็บ 100% ในปีที่สาม การผ่อนผันตามบทเฉพาะกาลนี้ก็เพื่อให้ประชาชนได้ค่อยๆ ปรับตัวกับภาษีนี้

และเมื่อมีภาษีนี้แล้ว ภาษีอีก 2 รายการซึ่งมีลักษณะซ้ำซ้อนและไม่เป็นปัจจุบัน จะได้รับการยกเลิก คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจัดเก็บ ณ อัตรา 12.5% ของค่าเช่า และภาษีบำรุงท้องที่ซึ่งจัดเก็บจากฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521-2524 (ไม่เคยปรับปรุงให้ท้นสมัยอีกเลยนับแต่นั้นมา) และเป็นภาษีที่มีฐานการเก็บแคบและไม่เป็นธรรมเท่าที่ควร

 

ภาษีนี้มีภาระต่ำมาก

ที่ว่าเช่นนี้ก็เพราะอัตราภาษีต่ำมาก ยกตัวอย่างเช่น คน ๆ หนึ่งมีบ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 0.1% หรือปีละเพียง 1,000 บาท หรือเดือนละ 83 บาท ซึ่งยังถูกกว่าค่าเก็บขยะและดูแลชุมชนเสียอีก ในประเทศยุโรปและอเมริกา เขาจัดเก็บภาษีกันในอัตรา 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สินทำให้มีเงินไปพัฒนาท้องถิ่นได้มากมาย เขาจึงมีสาธารณูปโภคที่ดีกว่าไทย

อันที่จริง ไม่มีความจำเป็นต้องยกเว้นภาษีให้กับใครเลย เพราะการยกเว้น จะขึ้นอยู่กับดุลพินิจ และอาจทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำได้ ยกตัวอย่างเช่น บางคนอาจมีห้องชุดราคาเพียง 300,000 บาท ต้องเสียภาษี 0.1% หรือปีละ 300 บาท เงินเพียงเท่านี้จะเสียเพื่อตัวเองและประเทศชาติไม่ได้เลยหรือ บางท่านอาจบอกว่า 300 บาทของผู้มีรายได้น้อยก็ถือว่ามากแล้ว กรณีนั้นอาจจะใช่ หากเป็นคนจนจริง ก็คงไม่มีสมบัติอะไร

ผู้ที่มีทรัพย์สิน 300,000 บาท แม้จะน้อยเมื่อเทียบกับคนมีบ้านหลังใหญ่กว่า แต่ก็ไม่ถือเป็นผู้มีรายได้น้อย และที่สำคัญชาวบ้านอาจทำบุญ ทำสังฆทาน (อาจเพราะเมื่อคืนฝันไม่ดี) เป็นเงินครั้งละมากกว่า 300 เสียอีก บางคนยังอาจเสียไปกับอบายมุขต่าง ๆ มากกว่านี้นัก ดังนั้นการเสียภาษีเพื่อประโยชน์สุขของตนเองโดยตรง จึงไม่พึงเป็นปัญหา และควรรณรงค์ให้ประชาชนร่วมกันมีสำนึกเสียภาษี

ยิ่งถ้าเป็นชาวนาที่มีที่ดินขนาดเล็กเพียง 15 ไร่ อยู่ในที่ทุรกันดารที่มีราคาไร่ละ 10,000 บาท ชาวนาดังกล่าวก็มีทรัพย์สินเป็นเงิน 150,000 บาท หากเขาต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.05% เขาจะเสียเป็นเงินเพียง 75 บาทต่อปีเท่านั้น ภาระภาษีเช่นนี้จึงไม่น่าจะมีปัญหากับชาวนาเลย และอย่างน้อยชาวนาท่านนี้ก็ยังมีทรัพย์สิน ไม่ใช่ชาวนาเช่านาแต่อย่างใด เงิน 75 บาทที่เสียไปเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ควรสร้างความภูมิใจแก่ชาวนาท่านนั้นต่างหาก

 

อ่านต่อ
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=29MWK5
สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย!

Posted in Uncategorized           Comments Off on ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย!

ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย

เป็นประจำทุกครึ่งปี ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ผมเป็นประธานอยู่มาตลอด 20 ปี ก็จะเปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยประมาณ 1,600 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลอด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557

สินค้าที่ราคาขึ้นกระฉูด
จากการเปรียบเทียบราคาขาย ณ เดือนธันวาคม 2556 กับ ณ เดือนมิถุนายน 2557 หรือครึ่งปีพบว่าในบางทำเล ราคาที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันในโครงการเดียวกันได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ การปรับราคาขึ้นแสดงว่าสินค้าเป็นที่ต้องการของลูกค้า คนซื้อก็ได้กำไร คนขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดินก็ควรเล็งที่จะพัฒนาสินค้าประเภทนี้ในอนาคต
อันดับที่ 1 ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.014 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.224 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 2 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 1.626 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 1.794 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 3 ทำเล I5: พระนคร ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.530 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.893 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 4 ทำเล D4: ลาดปลาเค้า มัยราบ บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 9.990 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 11.000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 5 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.490 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.740 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 6 ทำเล B1: ติวานนท์ นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.622 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.869 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 7 ทำเล A2: บางขัน คลองหลวง ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 0.900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 0.980 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 8 ทำเล K3: มหาชัย เศรษฐกิจ อาคารพาณิชย์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.028 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.206 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 9 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 4.859 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 5.285 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 10 ทำเล E1: หทัยราษฎร์ บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.357 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.649 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก

สินค้าที่ขายได้มาก
ในอีกแง่มุมหนึ่ง สินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายได้มาก มีคนมาซื้อไปมากเป็นพิเศษ ก็เป็นอีกดัชนีหนึ่งที่ชี้ว่าสินค้าประเภทนี้มีความต้องการสูง ผู้ซื้อก็ไม่ผิดหวัง ผู้ขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดิน ก็ควรเล็งพัฒนาสินค้านี้เพิ่มเติม ผลการสำรวจของเราพบว่า
อันดับที่ 1 ทำเล L3: บางพลัด ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 100% ของหน่วยขายทั้งหมดหรือขายหมดใน 1 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมาก และขณะนี้ไม่เหลือหน่วยขายแล้ว น่าพัฒนาสินค้านี้ต่อ
อันดับที่ 2 ทำเล H8: บางนา ตราด กม 10-30 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 61% ของหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่าทั้งหมดจะขายได้ใน 2 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมมาก และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 100 หน่วย มีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 3 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 30% ของหน่วยขายทั้งหมด ขาย 3 เดือนก็ปิดโครงการแล้ว ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 194 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 4 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 5.01 – 10.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 148 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 5 ทำเล D6: นวมินทร์ ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1325 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
อันดับที่ 6 ทำเล I2: ปทุมวัน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 27% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 83 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
อันดับที่ 7 ทำเล A6: ลำลูกกา ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 26% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 79 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
อันดับที่ 8 ทำเล D5: วัชรพล คู้บอน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 2.01 – 3.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 12 หน่วย แสดงว่าแทบไม่มีอุปทานหลงเหลือแล้ว
อันดับที่ 9 ทำเล K5: หนองแขม ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1057 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
อันดับที่ 10 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 132 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=UZ7Y9P

 

Dec 26

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

Posted in Uncategorized           Comments Off on การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี
ในอนาคตการก่อสร้างแบบ Precast จะแทนที่การก่อสร้างก่ออิฐฉาบปูนและจะลดต้นทุนค่าก่อสร้างได้จริง เหมาะกับอุตสาหกรรมก่อสร้างในอนาคต
เร็วๆ นี้ ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารงานก่อสร้างได้พาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์จำนวน 45 ท่านไปประเทศเยอรมนี โดยเป้าหมายหลักก็คือเทคโนโลยีการสร้างบ้านแบบพรีคาสท์ (Precast) ซึ่งเป็นที่นิยมในปัจจุบัน โดยได้ไปชมโรงงานประเภทนี้ถึง 2 แห่ง เพื่อนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาปรับใช้ในประเทศไทย เพื่อให้การก่อสร้างบ้านในประเทศไทยมีประสิทธิภาพสูงขึ้นอีก
การก่อสร้างแนวใหม่นี้เป็นระบบการก่อสร้าง (กึ่ง) อัตโนมัติ ใช้ระบบพรีคาสท์ (precast) ที่มักหล่อหรือการเทในแบบ โดยนำเอาชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปมาประกอบหรือติดตั้งเป็นชิ้นงาน เป็นบ้าน แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปยังสามารถผลิตหรือหล่อสำเร็จได้ทั้งที่ๆ ตั้งโครงการ ซึ่งเรียกว่าแบบหล่อกับที่ (Site Cast) กับแบบหล่อจากโรงงาน (Plant Cast) ทั้งนี้หลักการสำคัญของบ้านพรีคาสท์คือไม่มีคานและเสา แต่เป็นระบบโครงสร้างผนังรับน้ำหนักสำเร็จรูปเป็นแผ่นธรรมดา หรือเป็นผนังคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปแบบแซนด์วิช เว้นช่องไว้สำหรับเทคอนกรีตเชื่อมซึ่งมักใช้ในประเทศที่มีอากาศหนาว เป็นต้น
บริษัทแรกที่ไปดูคือบริษัท Weckenmann Anlagentechnik GmbH บริษัทแห่งนี้ทำมา 2 ชั่วรุ่นแล้ว มีพนักงานอยู่ราว 150 คน มีรายได้ประมาณ 1,200 ล้านบาทต่อปี (ใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่ 40 บาทต่อยูโร) สามารถสร้างแบบชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปในการก่อสร้างอาคารประเภท ต่าง ๆ ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก มีลูกค้าอยู่ทั่วไปทั้งในยุโรป รวมถึงรัสเซียอีกด้วย จุดขายสำคัญของบริษัทนี้ก็คือการมีเทคโนโลยีเฉพาะตัวที่พัฒนามาอย่างต่อ เนื่อง มีคุณภาพของแผ่นชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่ดี และมีหลักประกันสำหรับสินค้าของบริษัท
สำหรับสินค้าและบริการของบริษัทนี้เริ่มตั้งแต่การช่วยวางแผนและ ออกแบบผลิตภัณฑ์ชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปที่ จะเหมาะกับงานในบริษัทพัฒนาที่ดินหนึ่ง ซึ่งงานส่วนนี้ถือเป็นงานหลักของบริษัท นอกจากนี้ยังสามารถช่วยในส่วนของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ผ่านการศึกษาวิจัย การก่อสร้างและประกอบอาคารในภาคสนาม ตลอดจนการบริการและการสนับสนุนหลังการขาย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารของบริษัทพัฒนาที่ดินแต่ละแห่งมี
Service and Support
โรงงานที่สองที่ไปชมคือโรงงาน EBAWE Anlagentechnik GmbH โดยโรงงานนี้ก่อตั้งในปี 2516 มีรายได้ถึง 6,800 ล้านบาท มีพนักงาน 400 คน มีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปอยู่ถึง 30 โรงงานทั่วเยอรมนี และให้บริการขนส่งชิ้นส่วนไปก่อสร้างในระยะทางไม่เกิน 200 กิโลเมตรจากโรงงานแต่ละแห่ง ในแต่ละวันใช้ปูนถึง 120 ลูกบาศก์เมตร ผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้ถึง 1,600 ตารางเมตร  ในการตั้งโรงงานผลิต ณ ที่แห่งหนึ่ง มีค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 80 ล้านบาท และค่าเครื่องจักรประมาณ 320 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 9 เดือนโดยประมาณ
สำหรับราคาขายชิ้นส่วนสำเร็จรูปนั้น ในกรณีกำแพง คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 1,400 บาท ส่วนพื้นมีราคาตารางเมตรละ 600 บาท หากบิรษัทใดสนใจซื้อเทคโนโลยีควรจะมีผู้ไปฝึกงานที่บริษัทประมาษร 10 คนๆ ละประมาณ 2-3 เดือน  ในกรณีที่นำมาผลิตในประเทศไทย จะผลิตบ้านได้ประมาณ 150 หลังต่อเดือน และใช้ระยะเวลาในการคืนทุนประมาณ 7 ปี

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=1Y4MLJ
สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

Posted in Uncategorized           Comments Off on การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

ในเดือนพฤศจิกายนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวใหม่ค่อนข้างคึกคักเพิ่มขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 33 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 67% และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 11% ลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 32 โครงการ และมี 1 โครงการที่พัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยและ โฮมออฟฟิศ ในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด 13,195 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 38,574 ล้านบาท

จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 13,195 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 5,292 หน่วย (เดือนตุลาคม 2557 มีจำนวน 7,903 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 67% เนื่องจากโครงการที่เปิดใหม่ในเดือนนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดของผู้ ประกอบการรายใหญ่ โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 11,014 หน่วย (83.5%) สำหรับมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือน พฤศจิกายน 2557 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 38,574 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 3,694 ล้านบาท (เดือนตุลาคม 2557 มีมูลค่า 34,880 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 11% ในรายละเอียดจะพบว่าที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีเปิดจำนวน 2,908 หน่วย (22%) มีมูลค่าโครงการ 11,198 ล้านบาท (29%) ถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในเดือนพฤศจิกายน ศุกนี้

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 10 บริษัท คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ริชชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีก 12 บริษัท หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป มีรายละเอียดดังนี้

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=5J2KUA