ประเมินที่ดิน

Uncategorized Archive

Jan 15

อสังหาริมทรัพย์บนเขายายเที่ยง

Posted in Uncategorized       Comments Off on อสังหาริมทรัพย์บนเขายายเที่ยง

ผมได้มีโอกาสไปดูที่เขายายเที่ยง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขาใหญ่ พบการบุกรุกที่ดินเป็นจำนวนมากจนกลายเป็นเมืองเข้าไปแล้ว มีทั้งวัดและมัสยิดซึ่งไม่น่าเชื่อว่าจะมีชาวมุสลิมไปตั้งรกรากอยู่ตั้งแต่ เมื่อไหร่กัน การย่อหย่อนต่อกฎหมาย ทำให้เกิดอาการ “สิบเบี้ยใกล้มือ” หรือ “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” แต่ถ้าทำการจริงจัง สร้างเขื่อนแม่วงก์ จะเป็นผลดีต่อทุกฝ่าย ลองมาดูกัน

บนเขายายเที่ยง มีการก่อสร้างอาคารเป็นจำนวนมาก ทั้งสถานตากอากาศ (Resort) ให้เช่า โดยมีป้ายอยู่เป็นจำนวนมาก บ้านพักใหม่ๆ ของชาวบ้านเอง ซึ่งมีเป็นจำนวนมากที่เพิ่งย้ายเข้าอยู่อาศัยจากการซื้อที่ดินในภายหลัง การ บุกรุกที่ดินบนเขายายเที่ยงเกิดขึ้นมานานแล้ว จนภายหลังทางราชการจัดสรรที่ดินให้ผู้อยู่อาศัยได้อยู่กันอย่างเป็นระเบียบ อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน มีการซื้อขายที่ดินในบริเวณจัดสรรที่อยู่อาศัย และมีการซื้อขายแบ่งแยกแปลงที่ดินบริเวณยอดเขาเพื่อสร้างสถานตากอากาศ รวมทั้งที่อยู่อาศัยกันเป็นจำนวนมาก

 

อย่างไรก็ตามที่ดิน ภบท.5 ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย นายมีชัย ฤชุพันธ์ ได้ให้คำอธิบายไว้ว่า “ภบท.๕ คือใบเสร็จรับเงิน ที่ทางราชการออกให้เมื่อมีคนเสียภาษีบำรุงท้องที่ เหมือนกับเวลามีคนเขาซื้อพัดลม แล้วทางร้านออกใบเสร็จรับเงินให้ หากคนนั้นเขาเอาใบเสร็จรับเงินมาขายให้คุณ คุณจะซื้อไหม ถ้าซื้อแล้วจะได้อะไร สิ่งที่ได้ก็คือใบเสร็จรับเงิน” “เมื่อคุณซื้อที่ดินอย่างนั้นแล้ว ความเดือดร้อนที่จะเกิดขึ้นในวันข้างหน้า (เมื่อรัฐมาเรียกที่ดินคืนหรือจับในฐานะบุกรุกที่ดินของรัฐ) ก็จะตกมาอยู่กับคุณ”
ในขณะเดียวกัน ในการขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย ผู้ขายอาศัยจุดขายคือ “หลบภัย วิกฤติโลกร้อน หนีน้ำท่วม เตรียมตัวกันหรือยัง” และด้วยกระแสความเชื่อที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ข้างต้น จึงทำให้ชนชั้นกลางและผู้มีรายได้สูงในกรุงเทพมหานครพากันเข้ามาซื้อที่ดิน อย่างผิดกฎหมายเป็นจำนวนมาก ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเมื่อปี 2554 ที่เกิดน้ำท่วม
มีข้อสังเกตประการหนึ่งว่าบนเขายายเที่ยง มีระบบไฟฟ้าจากทางราชการอย่างทั่วถึง ตลอดจนถนนคอนกรีตและถนนลาดยาง ที่ส่วนมากอยู่ในสภาพดี นับเป็นการส่งเสริมโอกาสและอำนวยความสะดวกในการอยู่ อาศัยในพื้นที่นี้ ดังนั้นทางราชการจึงไม่ควร “ปากว่า ตาขยิบ” ด้วยการจัดหาสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างบุกรุกผิดกฎหมายอีกต่อไป

อ่านต่อคลิ๊ก

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=T8XTIV

 

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 30

โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

Posted in Uncategorized       Comments Off on โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

โครงการขนาดใหญ่กับการทุจริตเชิงนโยบาย

การอนุมัติหรือไม่ของโครงการขนาดใหญ่ในกรณีระบบรถไฟฟ้านั้นอาจมีผล ประโยชน์แอบแฝงเข้าทำนองทุจริตเชิงนโยบาย เป็นกรณีศึกษาที่รัฐบาลพึงระมัดระวัง
แผนพัฒนารถไฟฟ้ายุคแรก ๆ ของไทยที่วางแผนกันมาตั้งแต่ พ.ศ.2522 คือรถไฟฟ้าลาวาลินซึ่งเป็นบริษัทจากประเทศแคนาดา ปรากฏว่า ในปี พ.ศ.2534 บริษัทนี้ได้รับสัมปทานในการก่อสร้างจากรัฐบาลของ พล.อ.ชาติชาย ชุณหวัณ แต่ปรากฏว่าในวันถัดมา ได้เกิดรัฐประหารโดยคณะ รสช. เสียก่อนในปีเดียวกันนั้นเอง และรัฐบาลที่ คมช. แต่งตั้งก็ได้ ‘ทบทวน’ {3} หรือล้มเลิกแผนการสร้างรถไฟฟ้าแต่เดิมไปเสีย
เมื่อศึกษาดูแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าลาวาลินนั้น จะเห็นได้ว่าเป็นสายรถไฟฟ้าที่ส่งผลที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนในเขตกรุงเทพ มหานครโดยแท้ โดยไม่ได้มุ่งผ่านย่านที่ดินของนายทุน ขุนศึก หรือพวกศักดินาใหญ่ เช่น
1. เส้นทางสายสีแดง จะเริ่มตั้งแต่สถานีขนส่งหมอชิตเดิม ผ่านบางซื่อ เข้าสู่ถนนสามเสน ซึ่งมีประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น แล้วเลี้ยวไปตามคลองผดุงกรุงเกษมมาถึงมหานาค หัวลำโพง และตรงไปตามถนนพระรามที่ 4 จนถึงสามแยกที่รวมกับถนนสุขุมวิท โดยมีปลายทางที่อ่อนนุช และจะต่อไปสำโรงในอนาคต
2. สำหรับสายสีเขียววิ่งจากแยกลาดพร้าวตัดกับถนนรัชดาภิเษก ผ่านมาตามถนนรัชดาภิเษก ผ่านมักกะสัน และมาตามทางรถไฟเลียบทางด่วนขั้นที่ 1 ปัจจุบัน แล้วจรดกับเส้นสายสีแดงที่บ่อนไก่ก่อนจะเลี้ยวเข้าถนนสาทร (ไม่ใช่สีลมตามบีทีเอสปัจจุบัน) แล้วข้ามไปวงเวียนใหญ่ โดยมีโอกาสขยายไปถึงบางแค นอกจากนี้สายสีแดงและสายสีเขียวยังจะจรดกัน ณ แยกรัชโยธินในอนาคตอีกด้วย
3. นอกจากนี้ยังมีสายสีน้ำเงิน จากแยกคลองตันพระโขนง ผ่านมาตามทางรถไฟสายตะวันออก มาจรดกับสายสีแดงตรงนางเลิ้ง ผ่านมาตามถนนนครสวรรค์ วรจักร จักรวรรดิ์ ข้ามสะพานพระปกเกล้าที่สร้างสะพานข้ามสำหรับรถไฟฟ้าไว้แล้วตั้งแต่ พ.ศ.2527 และมาตามถนนพระเจ้ากรุงธนบุรีจนถึงดาวคะนอง และมีแผนการที่จะขยายไปถึงตลาดบางกะปิทางทิศเหนือ และถึงถนนสุขสวัสดิ์-แยกนครเขื่อนขันธ์ในอนาคต

สะพานพระรามที่ 7 ที่สร้างสะพานรถไฟฟ้าไว้แล้วแต่ไม่ได้ใช้

 

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=PNUYSG

Dec 30

ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Posted in Uncategorized       Comments Off on ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทบทวนรถไฟฟ้า 10 สาย กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
เห็นคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช) จะปัดฝุ่นการลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาท ดร.โสภณ จึงเสนอให้ทบทวนโครงการบางโครงการโดยเฉพาะในส่วนรถไฟฟ้า 10 สายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
รถไฟฟ้า 10 สายสำคัญมีดังนี้:
1. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม (ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต – มหาชัย) 80.8 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่กรุงเทพมหานครในแนวเหนือ – ใต้
2. รถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน (ศาลายา – หัวหมาก) 54 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่กรุงเทพฯ ในแนวตะวันตก-ตะวันออก ยกเลิกช่วงบางบำหรุ-มักกะสัน 10.5 กม. เพิ่มเติมช่วงตลิ่งชัน-รพ.ศิริราช 6 กม.
3. Airport Rail Link (สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ) 50.3 กิโลเมตร เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 สนามบิน
4. รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (ลำลูกกา-บางปู) 66.5 กิโลเมตร เชื่อมการเดินทางทิศเหนือ-ตะวันออก แนวถนนพหลโยธินและถนนสุขุมวิท
5. รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ยศเส-บางหว้า) 15.5 กิโลเมตร โครงการภายใต้ความรับผิดชอบของกรุงเทพมหานคร
6. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ, บางซื่อ-พุทธมณฑล สาย4) 55 กิโลเมตร เชื่อมต่อกับสายเฉลิมรัชมงคลในลักษณะวงแหวนเข้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน
7. รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ – ราษฎร์บูรณะ) 42.8 กิโลเมตร เส้นทางหลักเชื่อมทิศเหนือ-ใต้
8. รถไฟฟ้าสายสีส้ม (จรัญสนิทวงศ์-มีนบุรี) 32.5 กิโลเมตร เส้นทางหลักเชื่อมทิศตะวันออก-ตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
9. รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 36 กิโลเมตร เชื่อมทิศเหนือ-ตะวันออก และศูนย์ราชการ ถนนแจ้งวัฒนะ
10. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) 30.4 กิโลเมตร เชื่อมถนนลาดพร้าวและทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
อาจกล่าวได้ว่าโครงการที่พึงดำเนินการมากที่สุดได้แก่โครงการที่ 3. Airport Rail Link (สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ) 50.3 เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 สนามบิน เพราะการติดต่อระหว่างกันทำได้จำกัดในเวลานี้  รวมทั้งโครงการที่ 5 รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ยศเส-บางหว้า) และโครงการที่ 6 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ, บางซื่อ-พุทธมณฑล สาย4) ซึ่งเชื่อมต่อกับสายเฉลิมรัชมงคลในลักษณะวงแหวนเข้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

 

อ่านต่อคลิ๊ก
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=487A9S

Dec 29

สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

Posted in Uncategorized       Comments Off on สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

ในประเทศอาเซียน 10 ประเทศ มีเพียงไทย เมียนมาร์และบรูไนที่ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ Property Tax สำหรับบรูไนก็ ‘ช่างหัวมัน’ เพราะเป็นประเทศเล็ก ๆ ที่รัฐบาลเอาใจประชาชนจนแทบไม่ต้องเสียภาษี ผลิตประชากรยังได้เงินค่าเลี้ยงดูและค่าสนับสนุนการมีบ้านอีกต่างหาก ทั้งนี้เพราะประเทศนี้ร่ำรวยทรัพยากรแก๊สและน้ำมัน และมีขนาดเล็กเพียง 3 เท่าของกรุงเทพมหานคร แต่มีปะชากรเพียง 400,000 คนเท่านั้น กรณีนี้คงถือเป็นข้อยกเว้นไป ส่วนเมียนมาร์ก็เป็นประเทศที่ ‘ด้อยพัฒนา’ กว่าเรา คงเทียบกับเราไม่ได้อยู่แล้ว

แต่ท่านเชื่อหรือไม่ ลาว เขมร และเวียดนามที่เคยล้าหลังกว่าไทย กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว อย่างเวียดนามที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเขาอยู่หลายครา ในเรื่องการจัดทำแผนการพัฒนา (Roadmap) ระบบประเมินค่าทรัพย์สิน หรือกัมพูชาและลาวที่ผมเคยไปบรรยายเป็นระยะ ๆ ก็กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ก้าวหน้ากว่าไทยแล้ว แต่ของไทยยังคง ‘ต้วมเตี้ยม’ กันอยู่ ไม่ไปไหนกันเสียที

ยิ่งอินโดนีเซียที่ผมเคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนให้กับกระทรวงการคลังของเขาหลายๆ เมือง และฟิลิปปินส์ที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ต่างก็มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว และนับเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง ส่วนสิงคโปร์และมาเลเซียคงไม่ต้องพูดถึง เขาก้าวหน้าไปกว่าประเทศไทยนานแล้วในเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราก็ทราบดีว่า เมื่อมีการเปิดประชาคมอาเซียน ก็จะทำให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหมู่นักลงทุนข้ามชาติกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานมีฝีมือ ส่วนหนึ่งก็เป็นการเปิดสำนักงานของบริษัทในภูมิภาค และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนของนักลงทุนทั่วไป ดังนั้นกิจกรรมทางซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินก็จะมีมากขึ้น

แต่ไทยเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบมาตรฐานสากล ย่อมส่งผลร้ายคือ ทำให้คนไม่กล้ามาลงทุนในประเทศไทย เป็นการตัดโอกาสแห่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยของเราเอง นักลงทุนก็อาจไปลงทุนในประเทศอื่นแทน เป็นการ ‘เตะหมูเข้าปากหมา’ ไปเสีย แทนที่จะมาลงทุนกันมากมาย ก็กลับไปที่อื่นเสีย

 

อ่านต่อคลิ๊กที่….
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=3CAO0X

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 29

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

Posted in Uncategorized       Comments Off on การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

ในเดือนพฤศจิกายนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวใหม่ค่อนข้างคึกคักเพิ่มขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 33 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 67% และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 11% ลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 32 โครงการ และมี 1 โครงการที่พัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยและ โฮมออฟฟิศ ในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด 13,195 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 38,574 ล้านบาท
จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 13,195 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 5,292 หน่วย (เดือนตุลาคม 2557 มีจำนวน 7,903 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 67% เนื่องจากโครงการที่เปิดใหม่ในเดือนนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดของผู้ ประกอบการรายใหญ่ โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 11,014 หน่วย (83.5%) สำหรับมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือน พฤศจิกายน 2557 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 38,574 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 3,694 ล้านบาท (เดือนตุลาคม 2557 มีมูลค่า 34,880 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 11% ในรายละเอียดจะพบว่าที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีเปิดจำนวน 2,908 หน่วย (22%) มีมูลค่าโครงการ 11,198 ล้านบาท (29%) ถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในเดือนพฤศจิกายน ศกนี้
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 10 บริษัท คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ริชชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีก 12 บริษัท หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป มีรายละเอียดดังนี้

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=5J2KUA

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 29

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

Posted in Uncategorized       Comments Off on การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี
ในอนาคตการก่อสร้างแบบ Precast จะแทนที่การก่อสร้างก่ออิฐฉาบปูนและจะลดต้นทุนค่าก่อสร้างได้จริง เหมาะกับอุตสาหกรรมก่อสร้างในอนาคต
เร็วๆ นี้ ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารงานก่อสร้างได้พาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์จำนวน 45 ท่านไปประเทศเยอรมนี โดยเป้าหมายหลักก็คือเทคโนโลยีการสร้างบ้านแบบพรีคาสท์ (Precast) ซึ่งเป็นที่นิยมในปัจจุบัน โดยได้ไปชมโรงงานประเภทนี้ถึง 2 แห่ง เพื่อนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาปรับใช้ในประเทศไทย เพื่อให้การก่อสร้างบ้านในประเทศไทยมีประสิทธิภาพสูงขึ้นอีก
การก่อสร้างแนวใหม่นี้เป็นระบบการก่อสร้าง (กึ่ง) อัตโนมัติ ใช้ระบบพรีคาสท์ (precast) ที่มักหล่อหรือการเทในแบบ โดยนำเอาชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปมาประกอบหรือติดตั้งเป็นชิ้นงาน เป็นบ้าน แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปยังสามารถผลิตหรือหล่อสำเร็จได้ทั้งที่ๆ ตั้งโครงการ ซึ่งเรียกว่าแบบหล่อกับที่ (Site Cast) กับแบบหล่อจากโรงงาน (Plant Cast) ทั้งนี้หลักการสำคัญของบ้านพรีคาสท์คือไม่มีคานและเสา แต่เป็นระบบโครงสร้างผนังรับน้ำหนักสำเร็จรูปเป็นแผ่นธรรมดา หรือเป็นผนังคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปแบบแซนด์วิช เว้นช่องไว้สำหรับเทคอนกรีตเชื่อมซึ่งมักใช้ในประเทศที่มีอากาศหนาว เป็นต้น
บริษัทแรกที่ไปดูคือบริษัท Weckenmann Anlagentechnik GmbH บริษัทแห่งนี้ทำมา 2 ชั่วรุ่นแล้ว มีพนักงานอยู่ราว 150 คน มีรายได้ประมาณ 1,200 ล้านบาทต่อปี (ใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่ 40 บาทต่อยูโร) สามารถสร้างแบบชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปในการก่อสร้างอาคารประเภท ต่าง ๆ ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก มีลูกค้าอยู่ทั่วไปทั้งในยุโรป รวมถึงรัสเซียอีกด้วย จุดขายสำคัญของบริษัทนี้ก็คือการมีเทคโนโลยีเฉพาะตัวที่พัฒนามาอย่างต่อ เนื่อง มีคุณภาพของแผ่นชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่ดี และมีหลักประกันสำหรับสินค้าของบริษัท
สำหรับสินค้าและบริการของบริษัทนี้เริ่มตั้งแต่การช่วยวางแผนและ ออกแบบผลิตภัณฑ์ชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปที่ จะเหมาะกับงานในบริษัทพัฒนาที่ดินหนึ่ง ซึ่งงานส่วนนี้ถือเป็นงานหลักของบริษัท นอกจากนี้ยังสามารถช่วยในส่วนของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ผ่านการศึกษาวิจัย การก่อสร้างและประกอบอาคารในภาคสนาม ตลอดจนการบริการและการสนับสนุนหลังการขาย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารของบริษัทพัฒนาที่ดินแต่ละแห่งมี
Service and Support
โรงงานที่สองที่ไปชมคือโรงงาน EBAWE Anlagentechnik GmbH โดยโรงงานนี้ก่อตั้งในปี 2516 มีรายได้ถึง 6,800 ล้านบาท มีพนักงาน 400 คน มีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปอยู่ถึง 30 โรงงานทั่วเยอรมนี และให้บริการขนส่งชิ้นส่วนไปก่อสร้างในระยะทางไม่เกิน 200 กิโลเมตรจากโรงงานแต่ละแห่ง ในแต่ละวันใช้ปูนถึง 120 ลูกบาศก์เมตร ผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้ถึง 1,600 ตารางเมตร  ในการตั้งโรงงานผลิต ณ ที่แห่งหนึ่ง มีค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 80 ล้านบาท และค่าเครื่องจักรประมาณ 320 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 9 เดือนโดยประมาณ
สำหรับราคาขายชิ้นส่วนสำเร็จรูปนั้น ในกรณีกำแพง คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 1,400 บาท ส่วนพื้นมีราคาตารางเมตรละ 600 บาท หากบิรษัทใดสนใจซื้อเทคโนโลยีควรจะมีผู้ไปฝึกงานที่บริษัทประมาษร 10 คนๆ ละประมาณ 2-3 เดือน  ในกรณีที่นำมาผลิตในประเทศไทย จะผลิตบ้านได้ประมาณ 150 หลังต่อเดือน และใช้ระยะเวลาในการคืนทุนประมาณ 7 ปี

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=1Y4MLJ

สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

 

Dec 26

พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

Posted in Uncategorized       Comments Off on พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

พร้อมเสียภาษีที่ดิน ภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างกันหรือยัง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ตามร่าง พรบ. ภาษีที่ดินภาษีอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้าง ก็คิดภาษีเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่นถ้าเป็นโรงงาน ก็นำเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาคำนวณภาษีโดยไม่รวมเครื่องจักรหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เพดานอัตราภาษีมี 3 อัตราคือ ไม่เกิน 0.5% สำหรับอัตราทั่วไป ไม่เกิน 0.1% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ประกอบการเชิงพาณิชย์ และไม่เกิน 0.05% สำหรับที่เกษตรกรรม ส่วนในกรณีที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าให้เก็บภาษีตามอัตราทั่วไป แต่หากยังไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์อีกให้เสียภาษีเพิ่มอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 2% ต่อปีของฐานภาษี

ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษี ได้แก่ พระราชวัง ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือสาธารณะ ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติ นอกจากนี้ยังจะมีการออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นภาษีให้กับผู้มีรายได้น้อย เกษตรกรรายย่อยที่ทรัพย์สินมีมูลค่าต่ำกว่าที่กำหนด อย่างไรก็ตามผมเห็นว่าไม่ควรมีข้อยกเว้นเพราะทำให้เกิดการลักลั่น เพราะในปัจจุบัน แม้แต่ประชาชนจนๆ มีรถจักรยานยนต์ไม่กี่หมื่นบาทสักคัน ก็ยังต้องเสียภาษีล้อเลื่อนทุกปีเลย

หากร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการประกาศใช้ ยังจะมีบทเฉพาะกาลให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นได้เตรียมตัวอีก 2 ปี และเมื่อถึงปีแรกของการเก็บภาษี ยังให้เก็บเพียง 50% ของภาษีที่คำนวณได้ ในปีที่สองให้เก็บ 75% และให้เริ่มเก็บ 100% ในปีที่สาม การผ่อนผันตามบทเฉพาะกาลนี้ก็เพื่อให้ประชาชนได้ค่อยๆ ปรับตัวกับภาษีนี้

และเมื่อมีภาษีนี้แล้ว ภาษีอีก 2 รายการซึ่งมีลักษณะซ้ำซ้อนและไม่เป็นปัจจุบัน จะได้รับการยกเลิก คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจัดเก็บ ณ อัตรา 12.5% ของค่าเช่า และภาษีบำรุงท้องที่ซึ่งจัดเก็บจากฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521-2524 (ไม่เคยปรับปรุงให้ท้นสมัยอีกเลยนับแต่นั้นมา) และเป็นภาษีที่มีฐานการเก็บแคบและไม่เป็นธรรมเท่าที่ควร

 

ภาษีนี้มีภาระต่ำมาก

ที่ว่าเช่นนี้ก็เพราะอัตราภาษีต่ำมาก ยกตัวอย่างเช่น คน ๆ หนึ่งมีบ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 0.1% หรือปีละเพียง 1,000 บาท หรือเดือนละ 83 บาท ซึ่งยังถูกกว่าค่าเก็บขยะและดูแลชุมชนเสียอีก ในประเทศยุโรปและอเมริกา เขาจัดเก็บภาษีกันในอัตรา 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สินทำให้มีเงินไปพัฒนาท้องถิ่นได้มากมาย เขาจึงมีสาธารณูปโภคที่ดีกว่าไทย

อันที่จริง ไม่มีความจำเป็นต้องยกเว้นภาษีให้กับใครเลย เพราะการยกเว้น จะขึ้นอยู่กับดุลพินิจ และอาจทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำได้ ยกตัวอย่างเช่น บางคนอาจมีห้องชุดราคาเพียง 300,000 บาท ต้องเสียภาษี 0.1% หรือปีละ 300 บาท เงินเพียงเท่านี้จะเสียเพื่อตัวเองและประเทศชาติไม่ได้เลยหรือ บางท่านอาจบอกว่า 300 บาทของผู้มีรายได้น้อยก็ถือว่ามากแล้ว กรณีนั้นอาจจะใช่ หากเป็นคนจนจริง ก็คงไม่มีสมบัติอะไร

ผู้ที่มีทรัพย์สิน 300,000 บาท แม้จะน้อยเมื่อเทียบกับคนมีบ้านหลังใหญ่กว่า แต่ก็ไม่ถือเป็นผู้มีรายได้น้อย และที่สำคัญชาวบ้านอาจทำบุญ ทำสังฆทาน (อาจเพราะเมื่อคืนฝันไม่ดี) เป็นเงินครั้งละมากกว่า 300 เสียอีก บางคนยังอาจเสียไปกับอบายมุขต่าง ๆ มากกว่านี้นัก ดังนั้นการเสียภาษีเพื่อประโยชน์สุขของตนเองโดยตรง จึงไม่พึงเป็นปัญหา และควรรณรงค์ให้ประชาชนร่วมกันมีสำนึกเสียภาษี

ยิ่งถ้าเป็นชาวนาที่มีที่ดินขนาดเล็กเพียง 15 ไร่ อยู่ในที่ทุรกันดารที่มีราคาไร่ละ 10,000 บาท ชาวนาดังกล่าวก็มีทรัพย์สินเป็นเงิน 150,000 บาท หากเขาต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.05% เขาจะเสียเป็นเงินเพียง 75 บาทต่อปีเท่านั้น ภาระภาษีเช่นนี้จึงไม่น่าจะมีปัญหากับชาวนาเลย และอย่างน้อยชาวนาท่านนี้ก็ยังมีทรัพย์สิน ไม่ใช่ชาวนาเช่านาแต่อย่างใด เงิน 75 บาทที่เสียไปเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ควรสร้างความภูมิใจแก่ชาวนาท่านนั้นต่างหาก

 

อ่านต่อ
http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=29MWK5
สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย!

Posted in Uncategorized       Comments Off on ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย!

ลายแทงซื้อบ้าน-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดในกรุงเทพฯ ที่ซื้อแล้วรวย

เป็นประจำทุกครึ่งปี ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ผมเป็นประธานอยู่มาตลอด 20 ปี ก็จะเปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยประมาณ 1,600 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลอด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557

สินค้าที่ราคาขึ้นกระฉูด
จากการเปรียบเทียบราคาขาย ณ เดือนธันวาคม 2556 กับ ณ เดือนมิถุนายน 2557 หรือครึ่งปีพบว่าในบางทำเล ราคาที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันในโครงการเดียวกันได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ การปรับราคาขึ้นแสดงว่าสินค้าเป็นที่ต้องการของลูกค้า คนซื้อก็ได้กำไร คนขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดินก็ควรเล็งที่จะพัฒนาสินค้าประเภทนี้ในอนาคต
อันดับที่ 1 ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.014 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.224 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 2 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 1.626 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 1.794 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 3 ทำเล I5: พระนคร ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.530 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.893 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 4 ทำเล D4: ลาดปลาเค้า มัยราบ บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 9.990 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 11.000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 5 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.490 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.740 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 6 ทำเล B1: ติวานนท์ นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.622 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.869 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 7 ทำเล A2: บางขัน คลองหลวง ห้องชุด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 0.900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 0.980 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 8 ทำเล K3: มหาชัย เศรษฐกิจ อาคารพาณิชย์ ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 2.028 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 2.206 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 9 ทำเล D1: สายไหม บ้านเดี่ยว ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 4.859 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 5.285 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก
อันดับที่ 10 ทำเล E1: หทัยราษฎร์ บ้านแฝด ราคา ณ สิ้นปี 2556 หน่วยละ 3.357 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นหน่วยละ 3.649 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ผู้ที่ได้จองซื้อไว้ก็ถือว่าได้กำไรสูงมาก

สินค้าที่ขายได้มาก
ในอีกแง่มุมหนึ่ง สินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายได้มาก มีคนมาซื้อไปมากเป็นพิเศษ ก็เป็นอีกดัชนีหนึ่งที่ชี้ว่าสินค้าประเภทนี้มีความต้องการสูง ผู้ซื้อก็ไม่ผิดหวัง ผู้ขายที่เป็นนักพัฒนาที่ดิน ก็ควรเล็งพัฒนาสินค้านี้เพิ่มเติม ผลการสำรวจของเราพบว่า
อันดับที่ 1 ทำเล L3: บางพลัด ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 100% ของหน่วยขายทั้งหมดหรือขายหมดใน 1 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมาก และขณะนี้ไม่เหลือหน่วยขายแล้ว น่าพัฒนาสินค้านี้ต่อ
อันดับที่ 2 ทำเล H8: บางนา ตราด กม 10-30 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 61% ของหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่าทั้งหมดจะขายได้ใน 2 เดือน ซึ่งถือว่าสูงมมาก และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 100 หน่วย มีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 3 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 30% ของหน่วยขายทั้งหมด ขาย 3 เดือนก็ปิดโครงการแล้ว ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 194 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 4 ทำเล I3: สุขุมวิท พระราม 4 ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 5.01 – 10.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 148 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว
อันดับที่ 5 ทำเล D6: นวมินทร์ ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 29% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1325 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
อันดับที่ 6 ทำเล I2: ปทุมวัน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 27% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 83 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
อันดับที่ 7 ทำเล A6: ลำลูกกา ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาระหว่าง 3.01 – 5.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 26% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 79 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่น้อยมาก
อันดับที่ 8 ทำเล D5: วัชรพล คู้บอน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 2.01 – 3.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 12 หน่วย แสดงว่าแทบไม่มีอุปทานหลงเหลือแล้ว
อันดับที่ 9 ทำเล K5: หนองแขม ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 1057 หน่วย แต่ยังมีอุปทานให้เลือกมากทีเดียว
อันดับที่ 10 ทำเล H2: แบริ่ง วัดด่าน ห้องชุด ระดับราคาระหว่าง 1.01 – 2.0 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 22% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร และขณะนี้เหลือหน่วยขาย 132 หน่วย แสดงว่ามีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากแล้ว

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=UZ7Y9P

 

Dec 26

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

Posted in Uncategorized       Comments Off on การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี

การบริหารงานก่อสร้าง เทคโนโลยีสร้างบ้านเยอรมนี
ในอนาคตการก่อสร้างแบบ Precast จะแทนที่การก่อสร้างก่ออิฐฉาบปูนและจะลดต้นทุนค่าก่อสร้างได้จริง เหมาะกับอุตสาหกรรมก่อสร้างในอนาคต
เร็วๆ นี้ ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารงานก่อสร้างได้พาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์จำนวน 45 ท่านไปประเทศเยอรมนี โดยเป้าหมายหลักก็คือเทคโนโลยีการสร้างบ้านแบบพรีคาสท์ (Precast) ซึ่งเป็นที่นิยมในปัจจุบัน โดยได้ไปชมโรงงานประเภทนี้ถึง 2 แห่ง เพื่อนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาปรับใช้ในประเทศไทย เพื่อให้การก่อสร้างบ้านในประเทศไทยมีประสิทธิภาพสูงขึ้นอีก
การก่อสร้างแนวใหม่นี้เป็นระบบการก่อสร้าง (กึ่ง) อัตโนมัติ ใช้ระบบพรีคาสท์ (precast) ที่มักหล่อหรือการเทในแบบ โดยนำเอาชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปมาประกอบหรือติดตั้งเป็นชิ้นงาน เป็นบ้าน แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปยังสามารถผลิตหรือหล่อสำเร็จได้ทั้งที่ๆ ตั้งโครงการ ซึ่งเรียกว่าแบบหล่อกับที่ (Site Cast) กับแบบหล่อจากโรงงาน (Plant Cast) ทั้งนี้หลักการสำคัญของบ้านพรีคาสท์คือไม่มีคานและเสา แต่เป็นระบบโครงสร้างผนังรับน้ำหนักสำเร็จรูปเป็นแผ่นธรรมดา หรือเป็นผนังคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปแบบแซนด์วิช เว้นช่องไว้สำหรับเทคอนกรีตเชื่อมซึ่งมักใช้ในประเทศที่มีอากาศหนาว เป็นต้น
บริษัทแรกที่ไปดูคือบริษัท Weckenmann Anlagentechnik GmbH บริษัทแห่งนี้ทำมา 2 ชั่วรุ่นแล้ว มีพนักงานอยู่ราว 150 คน มีรายได้ประมาณ 1,200 ล้านบาทต่อปี (ใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่ 40 บาทต่อยูโร) สามารถสร้างแบบชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปในการก่อสร้างอาคารประเภท ต่าง ๆ ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก มีลูกค้าอยู่ทั่วไปทั้งในยุโรป รวมถึงรัสเซียอีกด้วย จุดขายสำคัญของบริษัทนี้ก็คือการมีเทคโนโลยีเฉพาะตัวที่พัฒนามาอย่างต่อ เนื่อง มีคุณภาพของแผ่นชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่ดี และมีหลักประกันสำหรับสินค้าของบริษัท
สำหรับสินค้าและบริการของบริษัทนี้เริ่มตั้งแต่การช่วยวางแผนและ ออกแบบผลิตภัณฑ์ชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปที่ จะเหมาะกับงานในบริษัทพัฒนาที่ดินหนึ่ง ซึ่งงานส่วนนี้ถือเป็นงานหลักของบริษัท นอกจากนี้ยังสามารถช่วยในส่วนของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ผ่านการศึกษาวิจัย การก่อสร้างและประกอบอาคารในภาคสนาม ตลอดจนการบริการและการสนับสนุนหลังการขาย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารของบริษัทพัฒนาที่ดินแต่ละแห่งมี
Service and Support
โรงงานที่สองที่ไปชมคือโรงงาน EBAWE Anlagentechnik GmbH โดยโรงงานนี้ก่อตั้งในปี 2516 มีรายได้ถึง 6,800 ล้านบาท มีพนักงาน 400 คน มีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูปอยู่ถึง 30 โรงงานทั่วเยอรมนี และให้บริการขนส่งชิ้นส่วนไปก่อสร้างในระยะทางไม่เกิน 200 กิโลเมตรจากโรงงานแต่ละแห่ง ในแต่ละวันใช้ปูนถึง 120 ลูกบาศก์เมตร ผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้ถึง 1,600 ตารางเมตร  ในการตั้งโรงงานผลิต ณ ที่แห่งหนึ่ง มีค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 80 ล้านบาท และค่าเครื่องจักรประมาณ 320 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 9 เดือนโดยประมาณ
สำหรับราคาขายชิ้นส่วนสำเร็จรูปนั้น ในกรณีกำแพง คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 1,400 บาท ส่วนพื้นมีราคาตารางเมตรละ 600 บาท หากบิรษัทใดสนใจซื้อเทคโนโลยีควรจะมีผู้ไปฝึกงานที่บริษัทประมาษร 10 คนๆ ละประมาณ 2-3 เดือน  ในกรณีที่นำมาผลิตในประเทศไทย จะผลิตบ้านได้ประมาณ 150 หลังต่อเดือน และใช้ระยะเวลาในการคืนทุนประมาณ 7 ปี

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=1Y4MLJ
สถาบันอบรมอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

Dec 26

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

Posted in Uncategorized       Comments Off on การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ เดือนพฤศจิกายน 2557

ในเดือนพฤศจิกายนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวใหม่ค่อนข้างคึกคักเพิ่มขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 33 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 67% และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 11% ลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 32 โครงการ และมี 1 โครงการที่พัฒนาทั้งที่อยู่อาศัยและ โฮมออฟฟิศ ในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด 13,195 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 38,574 ล้านบาท

จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 13,195 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 5,292 หน่วย (เดือนตุลาคม 2557 มีจำนวน 7,903 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 67% เนื่องจากโครงการที่เปิดใหม่ในเดือนนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดของผู้ ประกอบการรายใหญ่ โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 11,014 หน่วย (83.5%) สำหรับมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือน พฤศจิกายน 2557 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 38,574 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 3,694 ล้านบาท (เดือนตุลาคม 2557 มีมูลค่า 34,880 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 11% ในรายละเอียดจะพบว่าที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีเปิดจำนวน 2,908 หน่วย (22%) มีมูลค่าโครงการ 11,198 ล้านบาท (29%) ถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในเดือนพฤศจิกายน ศุกนี้

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 10 บริษัท คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ริชชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีก 12 บริษัท หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป มีรายละเอียดดังนี้

อ่านต่อ

http://www.trebs.ac.th/Thai/news.php?l=5J2KUA